Národná rada SR 15. septembra 2026 schválila rozsiahlu novelu Stavebného zákona. Spresňuje pravidlá pre drobné a zmontované stavby, projektovú dokumentáciu, ohlasovanie, kolaudáciu, zmeny stavieb, nepovolené stavebné práce aj štátny stavebný dohľad. Hlavná časť zmien má nadobudnúť účinnosť 1. januára 2027.
Schválené znenie určuje dve účinnosti: zákon má nadobudnúť účinnosť 15. novembra 2026, pričom články I až XIII – vrátane samotných zmien Stavebného zákona – majú nadobudnúť účinnosť 1. januára 2027. Pre stavebnú prax je preto rozhodujúcim dátumom najmä 1. január 2027.
Novela nemení základnú koncepciu zákona č. 25/2025 Z. z., ktorý sa uplatňuje od 1. apríla 2025. Ministerstvo dopravy ju podľa dôvodovej správy pripravilo po vyhodnotení prvého obdobia praxe, aby odstránilo nejasnosti a zjednotilo aplikáciu zákona. Parlament schválil návrh v treťom čítaní 15. septembra 2026 pomerom 79 hlasov za, 2 proti a 58 poslancov sa zdržalo. Počas prerokovania sa do výsledného znenia dostalo 39 pozmeňujúcich a doplňujúcich bodov zo spoločnej správy výborov. Pre prax sú podstatné najmä presnejšie definície stavieb, jednoduchšia dokumentácia pri vybraných prípadoch, zmeny pri ohlásení, kolaudácii, dodatočnom povoľovaní a dohľade.
| AKTUALIZOVANÉ K 18. 9. 2026 NR SR novelu schválila 15. 9. 2026. Na stránke NR SR je návrh stále vedený v stave „Redakcia (NZ postúpil do redakcie)“. Schválené znenie je už zverejnené, no zákon zatiaľ nemá číslo v Zbierke zákonov. |
Projektová dokumentácia priamo na stavenisku prepája prípravu projektu s jeho realizáciou. Výkresy, meracie pomôcky a rozostavaný objekt znázorňujú praktický význam dokumentácie, kontroly realizácie a stavebného procesu podľa pravidiel platných od roku 2027.
Novela reaguje na problémy, ktoré ukázal prvý rok praxe
Novela má odstrániť výkladové nejasnosti nového systému, nie zaviesť ďalšiu stavebnú reformu. Dôvodová správa výslovne uvádza potrebu zjednotiť a uľahčiť aplikáciu zákona na základe poznatkov z praxe.
Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. od apríla 2025 zmenil povoľovanie, projektovú dokumentáciu, rozdelenie zodpovedností aj elektronické procesy. Už počas prvého obdobia fungovania sa však ukázalo, že viaceré definície a postupy potrebujú presnejšie formulácie. Ministerstvo dopravy preto novelu postavilo najmä ako aplikačnú korekciu: má spresniť zákon tam, kde sa pri jeho používaní objavili nejasnosti alebo zbytočné administratívne komplikácie.
Širší kontext fungovania nového systému po prvom roku rozoberá FORBI v článku Nový stavebný zákon po prvom roku praxe: čo sa zmenilo pre investora, projektanta a zhotoviteľa.
Zmontovaný výrobok dostáva jasnejšie miesto v zákone
Kontajner, modul alebo iný výrobok privezený na pozemok sa neposudzuje iba podľa toho, kde bol vyrobený. Ak plní účel stavby, je dovezený na miesto osadenia a je pevne spojený so zemou, zákon ho považuje za stavbu a označuje ho ako zmontovaný výrobok.
Schválené znenie dopĺňa definíciu tak, že za stavbu sa považuje aj zariadenie, konštrukcia alebo výrobok, ktorý plní účel stavby, je dovezený na miesto osadenia a je pevne spojený so zemou. Zároveň presnejšie opisuje, čo môže predstavovať pevné spojenie – napríklad základ, zemné skrutky, upevnenie k inej stavbe alebo ukotvenie. Pre výrobcov modulových objektov, investorov a stavebné úrady je to dôležité najmä preto, že obchodné označenie „mobilný“ alebo „kontajnerový“ samo osebe nerozhoduje o právnom režime objektu.
Schválené znenie zákona zverejnila NR SR v rámci parlamentnej tlače 1324:Schválené znenie zákona NR SR 1324.
Drobná stavba: hranica 50 m² zostáva dôležitá, ale nie je jediným kritériom
Schválené znenie pracuje pri vybraných prízemných drobných stavbách a zmontovaných výrobkoch s hranicou 50 m² zastavanej plochy a výškou 5 m. Tento údaj však nemožno čítať ako univerzálne pravidlo „do 50 m² bez povolenia“.
Medzi drobné stavby sa zaraďujú napríklad kôlne, letné kuchyne, prístrešky, sauny, úschovne bicyklov, čakárne či garáže, ak spĺňajú zákonné parametre. Rozhodujúce je však aj to, aký je účel stavby, kde je umiestnená a či sa na konkrétny prípad viaže povinnosť ohlásenia alebo rozhodnutia o stavebnom zámere. Pre stavebníka preto zostáva bezpečný postup rovnaký: najprv objekt správne zaradiť a až potom určiť povoľovací režim.
TABUĽKA 1 – HLAVNÉ ZMENY PRE PRAX
| Oblasť | Čo novela mení alebo spresňuje | Dopad na prax |
| Zmontované výrobky | Jasnejšia definícia výrobku, ktorý sa považuje za stavbu | Dôležité pre modulové objekty, kontajnery a prefabrikované riešenia |
| Drobné stavby | Presnejšie vymedzenie kategórií a parametrov | Rozmer sám osebe neurčuje, či stačí ohlásenie |
| Dokumentácia | Pri vybraných prípadoch postačí zjednodušené grafické znázornenie alebo montážna dokumentácia | Menej rozsiahla dokumentácia pri jednoduchších zásahoch |
| Ohlásenie | Doplnené prípady OZE, nabíjacích staníc, údržby a podzemných zmontovaných nádrží | Jasnejšie rozlíšenie medzi ohlásením a plným konaním |
| Kolaudácia | Spresnenie dokladov, účastníkov a kolaudačného osvedčenia | Vyššia procesná istota pri uvádzaní stavby do užívania |
| Nepovolené práce | Umožňuje sa dodatočné povolenie taxatívne vymedzených nepovolených stavebných prác uskutočnených po 31. 3. 2025 do 31. 12. 2026 | Nejde o všeobecnú amnestiu na nové čierne stavby |
| Staršie stavby | Lehota na niektoré prechodné postupy sa predlžuje do 31. 12. 2040 | Viac času na preskúmanie spôsobilosti alebo dodatočné povolenie starších stavieb pri zachovaní podmienok |
| Stavebný dohľad | Presnejšie oprávnenia a postup stavebnej inšpekcie | Jasnejšia väzba medzi stavebným úradom a inšpektorátom |
Tabuľka sumarizuje hlavné zmeny Stavebného zákona pre prax od roku 2027. Porovnáva úpravy pri zmontovaných výrobkoch, drobných stavbách, dokumentácii, ohlásení, kolaudácii, nepovolených prácach, starších stavbách a stavebnom dohľade a vysvetľuje ich praktický dopad na stavebný proces.
Pri niektorých ohláseniach bude dokumentácia jednoduchšia
Novela znižuje rozsah dokumentácie tam, kde plný projekt nie je primeraný rozsahu zásahu. Pri drobnej stavbe, ktorá nie je budovou, pri stavebných úpravách bez zásahu do nosnej konštrukcie a pri vonkajších úpravách môže postačovať zjednodušené grafické znázornenie alebo montážna dokumentácia výrobcu.
Pre projektanta a stavebníka je praktický význam najmä v tom, že zákon lepšie odlišuje jednoduchú úpravu od stavby, pri ktorej je potrebná plná projektová dokumentácia. Zjednodušenie však neznamená rezignáciu na technickú bezpečnosť. Ak zásah ovplyvňuje nosné konštrukcie, protipožiarnu bezpečnosť, životné prostredie alebo iné chránené záujmy, režim zostáva prísnejší.
Praktickú prípravu elektronického podania, dokumentácie a príloh rozoberá FORBI v článku Portál výstavby v praxi: ako podať dokumentáciu bez formálnych chýb.
Projekt stavby možno pripraviť už v podrobnosti vhodnej na overenie
Novela umožňuje, aby bola dokumentácia stavebného zámeru pri vhodných stavbách pripravená už v podrobnosti projektu stavby. Ak rozhodnutie nevyžaduje jej ďalšie dopracovanie, správny orgán môže po právoplatnosti rozhodnutia projekt stavby overiť.
Schválené znenie spresňuje, že stavebník alebo poverený projektant môže sprístupniť projektovú dokumentáciu stavebného zámeru alebo projektu stavby. Projekt stavby môže byť spracovaný v celom rozsahu stavebného zámeru alebo po jednotlivých objektoch. Pri dobre pripravenom projekte to dáva tímu väčšiu voľnosť rozhodnúť, akú podrobnosť dokumentácie je efektívne pripraviť už v skoršej fáze a ako následne organizovať overenie projektu.
Projektanti kontrolujú priebeh realizácie stavby priamo na stavenisku a porovnávajú vykonávané práce s projektovou dokumentáciou. Scéna znázorňuje prepojenie projektovania, realizácie, kontroly zmien a stavebného dohľadu v kontexte pravidiel Stavebného zákona od roku 2027.
Ohlásenie sa rozširuje aj na vybrané technológie a podzemné nádrže
Schválená novela presnejšie vypočítava prípady, pri ktorých sa vyžaduje ohlásenie. Týka sa to napríklad časti zariadení z obnoviteľných zdrojov, nabíjacích staníc, vybranej údržby a podzemných stavieb vytvorených osadením zmontovaného výrobku.
Pri podzemnej stavbe zhotovenej osadením zmontovaného výrobku má ohlásenie postačovať, ak zastavaná plocha nepresahuje 50 m² a hĺbku 3 m. Odôvodnenie spoločnej správy uvádza ako príklady retenčné nádrže na dažďovú vodu, podzemné vodojemy, nádrže na odpadové vody, požiarne nádrže, vybrané nádrže čistiarní odpadových vôd, bazény či poľnohospodárske nádrže. Pre projekty hospodárenia so zrážkovou vodou ide o prakticky významné spresnenie.
Kolaudácia a odovzdanie stavby dostávajú presnejšie pravidlá
Novela spresňuje dokumenty, ktoré sa viažu na dokončenie a užívanie stavby. Súčasťou zápisu o odovzdaní a prebratí stavby má byť aj vyhlásenie zhotoviteľa o súlade stavby s overeným projektom.
Pre zhotoviteľa je podstatné, že dokumentácia pri odovzdaní stavby musí zachytiť aj zmeny realizované počas výstavby a ich riadne prerokovanie. Pre investora to zvyšuje význam priebežného riadenia zmien a kontroly toho, či sa skutočné zhotovenie nerozchádza s overeným projektom. Novela zároveň spresňuje postavenie vlastníka stavby a pozemku pri kolaudácii a podmienky používania kolaudačného osvedčenia.
Nepovolené stavby: novela zavádza dve rozdielne prechodné situácie
Schválené znenie nerozširuje všeobecnú možnosť postaviť novú stavbu bez povolenia a neskôr ju jednoducho legalizovať. Zároveň však rieši vybrané nepovolené práce z prechodného obdobia a predlžuje lehotu pre niektoré staršie stavby až do konca roku 2040.
Prvá situácia sa týka vybraných stavebných prác uskutočnených po 31. marci 2025 do 31. decembra 2026 bez overeného projektu alebo v rozpore s ním. Dodatočné povolenie má byť možné iba pri taxatívne vymedzených prípadoch – napríklad pri zmene dokončenej stavby, stavebnej, terénnej alebo vonkajšej úprave či stavbe s doplnkovou funkciou k hlavnej stavbe – a len pri splnení podmienok zákona. Druhá situácia sa týka starších stavieb: lehota na podanie žiadosti o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie a o dodatočné povolenie stavby postavenej do 31. marca 2025 sa predlžuje z 31. marca 2029 na 31. decembra 2040. Spoločná správa pritom výslovne upozorňuje, že predĺženie lehoty samo osebe neoprávňuje stavbu užívať bez potrebného povolenia.
Stavebný dohľad sa viac prepája so stavebnými úradmi
Ak stavebný úrad zistí nepovolené stavebné práce, novela výslovne počíta s podnetom stavebnému inšpektorátu. Súčasne sa spresňuje postup pri odstraňovaní nepovolenej stavby a pri preverovaní, či ju možno dodatočne povoliť.
Novela dopĺňa procesné kroky tak, aby stavebná inšpekcia pri niektorých nepovolených stavbách najprv vyzvala vlastníka na preukázanie podania žiadosti o dodatočné povolenie, ak zákon takýto postup pripúšťa. Ak je stavba právoplatne dodatočne povolená, konanie o odstránení sa zastaví; ak nie, inšpektorát pokračuje. Pri závažných porušeniach zostávajú zachované možnosti neodkladných opatrení a nariadenia odstránenia.
Čo to znamená pre prax
Najväčší prínos novely nie je v jednom novom limite, ale v presnejšom zaradení stavieb a procesov. Projektový tím by mal pri zákazkách pripravovaných na rok 2027 skontrolovať najmä klasifikáciu stavby, typ dokumentácie, povoľovací režim, riadenie zmien a kolaudačné podklady.
Projektant bude musieť presnejšie posúdiť, či ide o budovu, inú pozemnú stavbu, zmontovaný výrobok, drobnú alebo jednoduchú stavbu a podľa toho zvoliť dokumentáciu. Investor získa jasnejšie pravidlá pri zmenách projektu a pri prechodných prípadoch. Zhotoviteľ bude ešte viac potrebovať dôslednú evidenciu zmien a dokladov pre odovzdanie a kolaudáciu. Stavebné úrady a inšpektoráty dostávajú presnejšie kompetencie a procesné väzby. Výsledkom by mala byť vyššia predvídateľnosť – za predpokladu, že sa pravidlá budú jednotne uplatňovať v praxi.
Modelový príklad: montovaná garáž a retenčná nádrž pri rodinnom dome
Na jednom pozemku môžu dve zdanlivo podobné „hotové výrobky“ spadať do odlišných režimov. Montovaná garáž sa najprv posudzuje podľa definície stavby a drobnej stavby; podzemná retenčná nádrž môže pri splnení parametrov patriť do ohlasovacieho režimu.
Ak je prefabrikovaná garáž dovezená na pozemok a ukotvená k základu alebo zemným skrutkám, môže byť zmontovaným výrobkom, ktorý sa považuje za stavbu. Ak súčasne spĺňa parametre drobnej stavby, ďalším krokom je preverenie konkrétneho povoľovacieho režimu podľa umiestnenia a podmienok pozemku. Pri retenčnej nádrži osadenej pod zemou novela výslovne počíta s ohlásením, ak zastavaná plocha nepresiahne 50 m² a hĺbka 3 m. Modelový príklad ukazuje, prečo nestačí rozhodovať iba podľa názvu výrobku alebo jeho rozmerov.
Kedy novela začne platiť
Schválené znenie určuje dve účinnosti: 15. november 2026 a 1. január 2027. Pre samotnú novelizáciu Stavebného zákona je rozhodujúci 1. január 2027.
Článok XV schváleného znenia stanovuje, že zákon má nadobudnúť účinnosť 15. novembra 2026, okrem článkov I až XIII, ktoré majú nadobudnúť účinnosť 1. januára 2027. Keďže zmeny Stavebného zákona sú v článku I, hlavný balík pravidiel pre stavebnú prax sa má uplatňovať od 1. januára 2027. K 18. septembru 2026 však novela ešte nebola vyhlásená v Zbierke zákonov, preto treba po ukončení legislatívneho procesu finálne overiť číslo zákona a publikované znenie.
Záver: rok 2027 neprináša nový systém, ale presnejšie pravidlá
Novela nemení smer reformy, ale opravuje miesta, ktoré pri reálnom používaní Stavebného zákona vyvolávali otázky. Najväčší praktický význam má pri zaradení stavieb, rozsahu dokumentácie, ohláseniach, zmenách počas realizácie, kolaudácii a prechodných prípadoch nepovolených stavieb.
Pre projekty pripravované na rok 2027 má zmysel skontrolovať povoľovací postup ešte pred uzavretím projektového zadania a zmlúv s projektantmi či zhotoviteľmi. Časť administratívy sa môže zjednodušiť, no základná zásada zostáva: správne zaradenie stavby, úplná dokumentácia a priebežné riadenie zmien sú lacnejšie než riešenie nesúladu až pri kolaudácii alebo kontrole. Po vyhlásení novely v Zbierke zákonov bude potrebné pracovať už s jej konsolidovaným znením.
