Grafobal Group Development nepatrí k najväčším bratislavským developerom, napriek tomu pripravuje v Hlavnom meste viacero veľkých zámerov, vrátane veľmi kontroverzných projektov. Z kuloárov však v poslednej dobe prenikajú správy, že investor sa spolu s blízkymi firmami údajne snaží niektoré developmenty predať.
Podľa viacerých od seba nezávislých zdrojov sa Grafobal Group, za ktorým stojí vplyvný podnikateľ Ivan Kmotrík st., skutočne snaží zbaviť niektorých menej ziskových aktivít, ako aj developerských projektov. Zasiahnuť by to malo predovšetkým dva zámery – kancelársky komplex Office Prístavná 1, ktorý je už v stavebnom konaní, a veľký development Green Park v priestore medzi Sadom Janka Kráľa, Tyršovým nábrežím a električkovou estakádou vedúcou na Starý most.
V oboch prípadoch ide o schémy v lukratívnych lokalitách, ktorých hodnota bude v budúcnosti bez ohľadu na následky koronavírusu rásť. Najmä Green Park má vzniknúť na jednom z najlepších nezastavaných pozemkov v meste a potenciálni budúci rezidenti budú mať k dispozícii vynikajúcu dostupnosť do centra, k zeleni, k športovým možnostiam a k bohatej občianskej vybavenosti. Snaha developera zbaviť sa takejto schémy tak vyvoláva dojem, že situácia vo firme nemusí byť najlepšia.
Samotný Grafobal Group Development správy o predaji v tejto chvíli nepotvrdil. „Projekt Prístavná 1 Offices, ako aj projekt Green Park sú vo fáze vydaného územného rozhodnutia, projekt Prístavná 1 čaká na posledné stavebné povolenie. Na oboch projektoch pracujeme ďalej,“ hovorí Ivana Tittelová, mediálna zástupkyňa Grafobal Group Development. Na druhej strane, myšlienku predaja spoločnosť celkom neodmieta.
„Všeobecne platí, že predaj je otázka ponuky,“ otvorene konštatuje I. Tittelová. „V minulosti o projekty prejavilo záujem hneď niekoľko spoločností, ale ich ponuky pre nás neboli zaujímavé. Ak príde niečo zaujímavé, nebránime sa o tom uvažovať. Uvedené platí pre všetky naše projekty.“ Informáciu o tom, že o možnom predaji sa diskutovalo aj v minulosti, potvrdzuje aj viacero zdrojov z developerského prostredia.
Tieto diskusie však prebiehali ešte v čase pred vyhláseném obmedzení súvisiacich s pandémiou koronavírusu. Tie materskú firmu Grafobal Group Development, Grafobal Group, zasiahli veľmi výrazne. Kľúčovým predmetom podnikania je totiž výroba obalových materiálov, pričom veľká časť odberateľov je zo zahraničia. Grafobalu sa tak výrazne narušili exporty na európske trhy.
Do toho ešte vstupuje situácia v developerských aktivitách podnikateľa, súvisiaca s výstavbou Národného futbalového štadióna. Na tú Ivan Kmotrík žiada dotáciu od Ministerstva školstva vo výške takmer 100 miliónov eur, čo bude predmetom schvaľovania zo strany nového vedenia rezortu. Ten sa však údajne k dotácii stavia – zvlášť v aktuálnej situácii – odmietavo. Naostatok treba pripomenúť, že I. Kmotrík je médiámi označovaný za človeka blízkeho bývalej vláde, voči ktorej má súčasná vyhranený postoj.
Ozývajú sa hlasy, že štát by nemal udeliť ani pôvodne schválenú dotáciu vo výške 75 miliónov eur. Ak naozaj nastane takáto situácia, je predaj niektorých developmentov, vrátane Green Parku, v podstate veľmi logickým krokom.
Aký je stav možného predaja jednotlivých projektov, nie je známe, keďže podľa výpisov z katastra patria pozemky pre oba zámery stále firmám blízkym Grafobalu. Zmena vlastníkov by v prípade Office Prístavná 1 pravdepodobne veľa neznamenala, keďže projekt je už vo vysokom štádiu povoľovania a funkčne a v podstate aj architektonicky je v poriadku. Green Park by však pravdepodobne čakali významnejšie zmeny.
Predstavenie projektu v roku 2016 vyvolalo zmiešané reakcie, v nemalej časti verejnosti vyvolal plánovaný development v dotyku s nábrežím a historickým Sadom Janka Kráľa odpor. Dôvodom bola mierka zámeru, najmä výšková dominanta komplexu v podobe 99 metrov vysokej veže, osadenej priamo na južnej strane dunajskej hrádze.
Už v posudzovaní vplyvov na životné prostredie sa objavilo veľké množstvo pripomienok, po udelení záverečného stanoviska na konci roka 2018 sa malo pokračovať v územnom konaní na úrovni petržalského stavebného úradu. To sa však podľa zistení Denníka N nestalo, keďže ešte v roku 2016 požiadalo bývalé vedenie mestskej časti o to, aby bol zodpovedným stavebným úradom Okresný úrad, čím zbavil Petržalku právomoci o projekte rozhodovať.
Petržalka neúspešne žiadala o späťvzatie rozhodnutia o prenose právomocí, do zložitej situácie ešte vstúpilo Hlavné mesto, ktoré pripomenulo, že pre projekt nevydalo záväzné stanovisko, v ktorom by posúdilo súlad zámeru s Územným plánom. Nie je tajomstvom, že tak aktuálne vedenie Petržalky, ako aj Hlavného mesta sa k projektu v tejto podobe stavajú odmietavo.
Okresný úrad napriek tomu vydal územné rozhodnutie, ktoré hodlá mestská časť prešetriť. Nový prípadný vlastník by mal vo vlastnom záujme pravdepodobne celý projekt prekresliť, keďže je veľmi pravdepodobné, že v opačnom prípade sa bude povoľovanie Green Parku ešte dlhšie naťahovať. Do schvaľovaní projektov sa totiž oveľa aktívnejšie zapája aj Magistrát.
Dôkazom toho je opakované odmietnutie iného plánu Grafobal Group Development, resp. blízkej firmy RV Development 1 v podobe Polyfunkčného komplexu Vajnorská. Proti projektu v danej podobe sa postavilo už bývalé vedenie Hlavného mesta, aktuálne vedenie, ktoré sa vyznačuje kritickým postojom k developmentu, ho odmietlo už dvakrát.
Developer sa pokúsil získať súhlas mesta klasifikovaním časti bytov najprv ako „skladov“, v druhom prípade tu navrhol sociálne zariadenie pre seniorov či vysokoškolský internát, hoci v blízkosti sa nanachádza žiadna škola alebo univerzita. Magistrát tieto plány s ohľadom na charakter lokality odmietol. Pre RV Development 1, resp. Grafobal Group Development, to znamená ďalších neúspech, čo ďalej prispieva k horšiemu výhľadu spoločnosti.
Grafobal Group Development patrí k nepopulárnym developerom, čo je spôsobené kontroverznými projektmi, štandardne len veľmi priemernou až nízkou úrovňou architektúry a absenciou otvorenej komunikácie, ktorá sa už u iných etablovaných firiem stala štandardom. Ani pri vlajkovej lodi spoločnosti, komplexe Národného futbalového štadióna, sa nepodario prekonať tieň a dodať developmentu vyššiu, všeobecne oceňovanú kvalitu.
Postupný útlm aktivít Grafobalu v developmente by tak pravdepodobne potešil mnohých. Posledná zásadná kríza v tomto sektore prispela k jeho vyčisteniu od špekulantských firiem alebo podnikateľov, ktorí zbohatli v úplne inom sektore a zisky investovali do realitných projektov. Iné spoločnosti sa zas sprofesionalizovali a dnes už vo zvýšenej miere sledujú trendy, v rámci ktorých intenzívnejšie pracujú s verejnými priestranstvami, zeleňou, či so susedskými komunitami. Grafobal Group Development takouto premenou neprešiel.
Ak by dopad súčasnej situácie viedol k podobným zmenám v developerskom prostredí, firma by mala začať pracovať na zvýšení kvality svojich projektov aj prezentácie. Stále jej ostáva niekoľko zámerov – v Záhorskej Bystrici projekt Bývanie Záhorská, v Rači teoreticky obytný súbor Račany Rosso, pokračovanie úspešného developmentu Račany Bianco. Okrem toho je spoločne s J&T Real Estate Grafobal Group Deveopment partnerom v chystanej premene Pasienkov na polyfunkčnú mestskú štvrť.
Z týchto projektov je len prvý v princípe v poriadku, ostatné zámery sú však (alebo vysoko pravdepodobne budú) konfliktné. Ich povoľovanie je ešte stále len na začiatku, čo znamená, že komunita aj verejná správa bude mať široký priestor pre ovplyvňovanie procesu. Najlepším riešením sa ukazuje byť príprava skutočne kvalitných a vopred odkomunikovaných vízií, čím sa môže verejný tlak značne oslabiť.
Na to je však potrebný zásadný prelom v prístupe k developmentu a dodržiavaniu pravej podstaty tohto slova. Či je toho Grafobal Group Development schopný, je otázne. Už čoskoro to však môže byť kľúčová otázka, ktorá rozhodne o ďalšej budúcnosti spoločnosti.
