Podľa štátneho tajomníka Martina Hypkého asi 10-tisíc bytov je ekvivalentom jednej miliardy eur
Súčasťou modelu, ktorého výsledkom má byť nový segment – nájomné bývanie na Slovensku, sú aj realitné fondy. Na rozvoj tohto typu bývania okrem pozemkov či vhodných projektov a spolupráce s developermi treba riešiť aj finančnú stránku modelu a legislatívne nastavenie.
Podľa údajov Národnej banky Slovenska realitné fondy na Slovensku ku koncu júna tohto roka vykázali aktíva v hodnote 1,920 miliardy eur.
Návrh zákona o nájomných bytoch z dielne koaličnej strany Sme rodina je aktuálne v parlamente. Počas realitnej konferencie (28. 9.) „Ako sa buduje nová Bratislava“ ho predstavil štátny tajomník Martin Hypký z úradu vicepremiéra Štefana Holého (Sme rodina) pre legislatívu v diskusnej časti Ako rozhýbať nájomné bývanie.
V komerčno-sociálnej sfére nájomného bývania je na Slovensku asi šesť percent z celkového počtu dva milióny bytov, čo je v porovnaní s vyspelou západnou Európou veľmi málo.
Konkurencia nájmom a hypotékam
Jedným z dôvodov, prečo sa nájomnému bývaniu v minulosti veľmi nedarilo, je jeho finančná náročnosť. Ekvivalentom jednej miliardy eur je podľa M. Hypkého 10-tisíc nájomných bytov a dlhová brzda takúto investíciu neumožňuje.
Predpoklad je postaviť do roku 2030 približne 100-tisíc bytov a samotný štát nevie postaviť takéto množstvo bytov. Investovať by mal súkromný sektor cez realitné fondy a malo by to byť preň zaujímavé.
Podmienkami sú napríklad pomerne veľká equita či schopnosť obhospodáriť veľké množstvo bytov. „Model konkuruje hypotekárnemu a komerčnému nájmu do tej miery, do akej vpustíme do neho obyvateľstvo,“ konštatoval štátny tajomník s tým, že dopyt bude regulovať trh.
Riaditeľ rezidenčných projektov Penta Real Estate Michal Rehák v diskusii uviedol, že na segment nájomných bytov sa zatiaľ ako developer nepozerajú, skôr na komerčnú sféru.
Bude to zaujímavé pre spoločnosti, ktoré majú dlhé peniaze so ziskovosťou okolo tri percentá, konštatoval s tým, že pre klasického developera nebude tento model úplne zaujímavý. Dodal, že bude sledovať ako sa bude zákon vyvíjať ďalej.
Riziko málo bonitných skupín
Dlhodobé investovanie je žiadané napríklad poisťovňami a dôchodkovými fondmi, reagoval Pavel Škriniar z Katedry podnikových financií Ekonomickej univerzity v Bratislave. Tieto subjekty ponúkajú produkty s veľmi dlhými investičnými horizontmi.
Potom je tu však podľa neho otázka, ako asi vyhodnotia riziko spojené s investíciou do projektu, ktorý je závislý na príjmoch od práve nie najbonitnejších skupín obyvateľstva. Pri rezidenčnom bývaní ide realitným fondom skôr o predaj bytov a nie o prenájom.
Dôvodom je podľa neho potreba komunikácie s jednotlivými nájomníkmi. Realitné fondy investujú do nákupných centier, logistických parkov, administratívnych budov, rekreačných projektov, poľnohospodárskej pôdy, spoločností so službami pre realitný trh ale aj polyfunkčných projektov.
Svojím spôsobom súhlasí s názorom Michala Reháka starší manažér spoločnosť Wood & Company Miroslav Hilčík. Tvrdí, že súčasné legislatívne a trhové prostredie nemotivuje developerov pripravovať sa na investičné subjekty alebo realitné fondy produkty nájomného bývania, tak ako je to bežné v západnej Európe. Multifamily segment alebo nájomné bývanie sú termíny pre investičné rezidenčné nehnuteľnosti, ktoré sú postavené na dlhodobý prenájom. Tomu zodpovedá aj vybavenie, profesionálna správa a obsluha nehnuteľnosti spoločne s cieľovou demografickou skupinou nájomníkov.
Malá aktivita v multifamily segmente
V západnej Európe je podľa neho zvýšený trend umiestniť kapitál investičných subjektov do tzv. multifamily realitného segmentu alebo nájomného bývania. Stáva sa dôležitou súčasťou portfólia mnohých subjektov investujúcich do komerčných nehnuteľností.
„Investičná aktivita v tomto segmente na Slovensku je však minimálna, sústredená predovšetkým do rúk privátnych investorov,“ konštatoval M. Hilčík. Rovnako na našom rezidenčnom trhu doteraz neprebehla významná konsolidácia aktív. V súčasnosti neeviduje spoločnosť na Slovensku zaujímavé investičné príležitosti pre realitné fondy v tomto segmente.Aktíva realitných fondov na Slovensku rastú
Z údajov Národnej banky Slovenska vypláva, že najväčší podiel na celkových aktívach podielových fondov mali k 30. júnu tohto roka zmiešané fondy s podielom 49,3 percenta. Za nimi nasledovali realitné fondy s podielom 22,2 percenta a na treťom mieste boli dlhopisové fondy s podielom 16,6 percenta. Aktíva realitných fondov na Slovensku boli vykázané v 1, 920,6 miliardy eur.
V porovnaní s rovnakým obdobiu minulého roka prišlo k nárastu ich objemu o 18 percent, oproti koncu predchádzajúceho kvartálu o 5,2 percenta. Od vypuknutia pandémie koncom roka 2019 sa objem aktív realitných fondov zvýšil o 22,8 percenta.
„V prípade Českej republiky patria práve realitné fondy medzi preferované investičné nástroje investorov,“ uviedla analytička Eva Sádovská z finančnej a investičnej skupiny Wood & Company. K tomu istému termínu boli aktíva realitných fondov u našich západných susedov vykázané na úrovni 6,153 miliardy eur a ich podiel na celkových aktívach podielových fondov predstavoval 21,4 percenta.
Výnosy realitných fondov
Z dlhodobého hľadiska sa výnosy realitných fondov nachádzajú nad úrovňou inflácie. Tá sa počas posledných rokov nachádzala v rozpätí 1,3 až 2,7 percenta, pričom počas posledných mesiacov tohto roka sa pohybuje v rozmedzí 2,9 až 3,8 percent.
Podľa údajov Slovenskej asociácie správcovských spoločností bolo k 10. septembru 2021 priemerné trojročné zhodnotenie realitných fondov (prevažne cielených pre retailových investorov) na Slovensku na úrovni 2,96 percenta. Niektoré realitné fondy kvalifikovaných investorov naopak dosahovali počas uplynulých rokov výnosy vyššie ako 8 percent ročne.
