Viac ako 300 bytov, obchodný dom aj podzemnú garáž naplánoval investor na pozemkoch oproti Iuvente v oblasti Krčace na rozmedzí bratislavských mestských častí Dúbravka a Karlova Ves.
Zámer predstavený v roku 2016 sa stretol s nevôľou skupiny obyvateľov aj majiteľov okolitých záhrad. Už pred krízou sa tu kreslila osempodlažná zástavba, no projekt sa napokon nerealizoval.
Vzniknúť mali obchody aj luxusné byty
Aktuálny zámer predložila spoločnosť Red_duby, ktorá komplex komerčne nazvala Duby. Za stavebníka vystupoval podnikateľ Viktor Baker, dnes je podľa obchodného registra jediným vlastníkom firmy akciovka In Group.
Do skupiny In Group patrí aj spoločnosť In Vest, ktorá postavila a potom predala nákupné centrum Mlyny v Nitre. Okrem toho má v portfóliu bratislavskú rezidenciu Agát pod Slavínom či polyfunkčný dom Leonardo v Trnave. Súčasťou In Group je aj spoločnosť Stavmat, najväčší domáci distribútor stavebných materiálov.
V Bratislave pozdĺž Dúbravsko-karloveskej radiály počíta projekt Duby s výstavbou 16- a 18-podlažného vežiaka. Objekty majú byť umiestnené na podzemnej šesťpodlažnej platforme pozostávajúcej z obchodného domu a hromadnej garáže s viac ako tisíckou miest.
Na prvom nadzemnom podlaží oboch objektov sa navrhujú prenajímateľné obchodné priestory, druhé – štvrté podlažie je vyhradené pre administratívu.
Na 5. až 13. nadzemnom podlaží južného objektu a na 5. až 15. nadzemnom podlaží severného objektu sú umiestnené byty. Dve najvyššie podlažia oboch vežiakov počítali s luxusnými bytmi. Celkovo malo vzniknúť 340 jednotiek a 75 nebytových priestorov.
Architektonicky sa výškové objekty navrhujú ako kvádre s výnimkou troch najvyšších podlaží s luxusnými bytmi a technológiou, ktorých fasáda má z východnej a zo západnej strany tvar trojuholníka.
Projekt podľa dokumentácie počíta aj s vybudovaním pásu zelene, chodníkom a cyklostrasou medzi platformou a električkovou radiálou. Časť strechy platformy malo tvoriť pešie mólo s oddychovou funkciou a prvkami drobnej architektúry.
Nežiaduca živelnosť
Už vlani sa proti zámeru výstavby výškových budov v území postavili Dúbravka aj Karlova Ves. Mestské časti tvrdili, že projekt nie je v súlade s územným plánom mesta. Zároveň ho v konaní EIA označili za objemovo aj kompozične nevhodný pre dané územie a nesúhlasili ani s vypracovaním novej urbanistickej štúdie respektíve žiadali spracovanie v dvoch alternatívach, aby sa mohli vyjadriť k odlišným riešeniam rozvoja lokality.
Ešte vo februári minulého roka sa uskutočnilo aj verejné prerokovanie zámeru na bratislavskom magistráte s pomerne hojnou účasťou obyvateľov. Tí upozorňovali na nedostatky projektu vrátane nevhodnosti výškových objektov a neúmerného dopravného zaťaženia lokality.
Projekt posudzovalo ministerstvo životného prostredia, ktoré pracovalo so správou o hodnotení aj stanoviskami dotknutých orgánov. V záverečnom stanovisku vydanom koncom apríla tohto roka rezort s projektom nesúhlasí.
Hlavným dôvodom je práve nesúlad projektu s územným plánom. „Navrhovaná činnosť je výškovou stavbou a výškové stavby nie je podľa ÚPN Bratislavy možné v dotknutej lokalite umiestňovať,“ uvádza sa v rozhodnutí.
Navrhovaná výška stavby sa podľa ministerstva javí ako nevhodná aj z toho dôvodu, že pomerne úzky pás rozvojového územia s urbanistickou funkciou „Zmiešané územia bývania a občianskej vybavenosti“ (kód 501) zo západu susedí s rozvojovým územím s urbanistickou funkciou „Málopodlažná zástavba obytného územia“ (kód 102). Tieto územia podľa záväznej časti ÚPN Bratislavy slúžia pre bývanie v rodinných domoch a bytových domoch do štyroch nadzemných podlaží.
„Aj bez podrobnejšieho krajinárskeho či urbanistického skúmania je zjavná nevhodnosť v bezprostrednom susedstve tohto územia riešiť urbanizáciu v tak diametrálne odlišnej mierke,“ uvádza ministerstvo.
Z východnej strany navyše pozemky susedia s územím regulovaným ako park, sadovnícke a lesoparkové úpravy. Nedá sa však presne určiť hranica oddeľujúca jednotlivé funkčné plochy a či im zodpovedá aj návrh umiestnenia projektu. Ministerstvo predpokladá, že problém odstráni územný plán zóny, ktorý je potrebné pre túto lokalitu spracovať.
„Realizácia navrhovanej činnosti bez predchádzajúceho schválenia územného plánu zóny by vnášala do územia nežiaducu živelnosť a limitovala by možnosti prípadných neskorších snáh o koncepčné riešenie,“ uvádza sa tiež v stanovisku rezortu.
Problematickým pri posudzovaní bol aj navrhovaný počet podzemných podlaží, ktorých malo vzniknúť v rámci platformy až šesť. „Toto tvrdenie bolo vo viacerých stanoviskách k správe o hodnotení spochybnené. Tento sporný fakt je určujúci pre výpočet indexu podlažných plôch a koeficientu zelene a teda pre odpoveď na otázku, či navrhovaná činnosť spĺňa maximálny index podlažných plôch a minimálny koeficient zelene,“ dodáva ministerstvo.
