Prenájom priestorov v prvom štvrťroku klesol o polovicu oproti predošlému kvartálu. Vplyv pandémie sa ešte môže prejaviť
Objem voľných kancelárií sa v prvom štvrťroku v Bratislave držal zhruba na úrovni konca minulého roka. Miera neobsadenosti sa mierne znížila z 8,73 na 8,59 percenta.
Klesla však výmera nových nájmov – v prvých troch mesiacoch roka dosiahla necelých 26-tisíc štvorcových metrov. Oproti predošlému kvartálu je to o 58 percent menej, medziročný pokles je na úrovni vyše 15 percent.
Voľných priestorov môže pribudnúť
Prerokovania súčasných nájmov predstavovali 39 percent všetkých transakcií, nové nájmy tvorili 31 percent, expanzie prenajatých plôch 20 percent a predprenájmy 10 percent transakcií, vyplýva z údajov Bratislava Research Forum (BRF), združujúceho najväčšie realitno-poradenské spoločnosti.
Hoci sa už v prvom štvrťroku začala prejavovať nepriaznivá situácia so šírením koronavírusu a následnými opatreniami, nie je zrejmé, do akej miery to vplývalo na dopyt po kancelárskych priestoroch. Pokles nie je dramatický a môže súvisieť s celkovou situáciou na trhu, ktorá mala rovnakú tendenciu už v predošlom období.
Rokovania o prenájme pracovných priestorov majú navyše spravidla dlhodobý charakter, a tak sa kríza môže výraznejšie prejaviť skôr v nasledujúcom období.
Tak ako v ostatných realitných segmentoch, bude aj v prípade kancelárií dôležitým faktorom, ako dlho súčasná neštandardná situácia potrvá.
Po krátkej recesii sa záujem o pracovné priestory spravidla opäť rýchlo obnoví, no v prípade zásadnejšieho poklesu ekonomiky a nevytvárania nových pracovných miest by sa situácia developerov a prenajímateľov značne skomplikovala.
V prípade Bratislavy navyše platí, že v najbližších dvoch rokoch v hlavnom meste pribudne zhruba 130-tisíc štvorcových metrov kancelárskych priestorov. To prinesie významné rozšírenie ponuky na trhu.
Kancelárie môže uvoľniť aj efekt aktuálnych home officov – pracovníci, ktorí svoju prácu dokážu robiť v súčasnosti aj z domu, môže argumentovať u zamestnávateľa, že sú rovnako prípadne viac výkonní a nepotrebujú svoje stále pracovné miesto v sídle firmy. Mnohé spoločnosti, ktoré nevyhnutne čaká šetrenie, budú zároveň náchylné časť priestorov uvoľniť a generovať tak úsporu nákladov.
Hlavné mesto sa premenilo na zóny
V prvom kvartáli 2020 sa v Bratislave udiali tri transakcie prevyšujúce výmeru 2-tisíc m² (z toho jedna renegociácia, jedna expanzia a jeden predprenájom) vo výmere 6 350 m², 3 000 m² a 2 200 m². Dva najväčšie prenájmy sa týkali budovy BBC V v Ružinove.
Okrem týchto transakcií sa realizovalo ešte jedenásť ďalších podpisov zmlúv, ktoré presiahli výmeru 500 m². Dominovali transakcie spoločností zo sektora Financií (40 %), IT (21 %) a Profesionálnych služieb (10 %).
Podľa oficiálnych údajov nepribudla v prvých troch mesiacoch na bratislavskom kancelárskom trhu žiadna nová budova. Vo výstavbe je ich momentálne desať.
Celková ponuka priestorov predstavuje 1,83 milióna m2, z toho 62 percent naďalej tvoria kancelárske priestory v štandarde A. Dovedna 32 budov má jeden z certifikátov zelenej respektíve trvalo udržateľnej budovy (certifikáciu LEED alebo BREEAM).
BRF uplatňuje od roku 2020 novú, presnejšiu zonáciu trhu. Hlavné mesto už nerozdeľuje podľa jednotlivých mestských častí, ale špecifických zón, reflektujúc prebiehajúcu výstavbu nového biznisového centra v okolo Mlynských nív, ako aj ďalších administratívnych projektov.
Delenie kopíruje zahraničné metropoly a má prispieť aj k väčšej transparentnosti pre zahraničných investorov. Nové administratívne centrum má označenie Central Business District (CBD), susedí s Centrom mesta (CC) v oblasti Starého mesta a „vnútorným mestom“ (IC) siahajúcim po mestskú časť Nové Mesto. Južné nábrežie na petržalskej strane Dunaja má označenie South Bank (SB) a zvyšok mesta je v kategórii Outer City (OC).
V novej zonácii má zároveň najnižšiu mieru neobsadenosti južné nábrežie SB (3,11 %), nasledované „vnútorným mestom“ IC (6,07 %), Centrom mesta (8,03 %) a CBD (9,21 %). Najvyššia miera neobsadenosti je v okrajových častiach v rámci Outer city (29,55 %).
Zmenou v metodike je aj „očistenie“ celkového trhu o štátne administratívne budovy a nehnuteľnosti, ktoré sú vlastnené a plne obsadené tou istou entitou.
„Ide o menšie budovy, v ktorých sídlia firmy, pričom priestory v nich nie sú ponúkané na komerčný prenájom,“ približuje BRF. Z celkového počtu administratívnych priestorov Bratislavy dosahujú komerčné priestory objem asi 1,5 milióna m² .
