V Nitre rástli v posledných rokoch ceny nehnuteľností najviac na Slovensku. Spôsobila to megainvestícia Jaguara
Mesto pod Zoborom sa dostáva na výslnie. S príchodom automobilky Jaguar Land Rover objavili Nitru investori aj developeri. Vyšší záujem sa prejavuje na zamestnanosti aj na cenách nehnuteľností. V oboch prípadoch sa toto sídlo zaradilo medzi najväčších slovenských skokanov. Desiatky nových stavieb, príchod nových ľudí a nápor na nájomné bývanie a infraštruktúru – to sú nové výzvy, ktoré v posledných rokoch zažíva mesto. Súčasná koronakríza môže potrápiť aj desiatky developerov, ktorí v Nitre a jeho okolí investujú nemalé finančné prostriedky.
Nitra zdolala Mexiko
Vybudovanie automobilky prinieslo do regiónu investíciu v hodnote 1,4 miliardy eur. Okrem Slovenska malo o megainvestíciu záujem viacero krajín z celého sveta vrátane Poľska, Česka či Maďarska. Najväčším konkurentom však bolo vzdialené Mexiko, kde je lacná pracovná silá a strategická poloha pre zámorské trhy. Výber lokality a rokovania o podmienkach trvali takmer rok. Nakoniec zvíťazilo slovenské krajské mesto.
Pri výbere iste zavážila existujúca infra-štruktúra, keďže krajina už mala vybudovanú sieť dodávateľských firiem nadviazaných na tri veľké automobilky. Navyše lákavá bola aj stále relatívne lacná a kvalifikovaná pracovná sila, skúsenosti s výrobou prémiových značiek a v nemalej miere aj motivujúce stimuly zo strany štátu, ktoré automobilke sľúbila vtedajšia vláda Roberta Fica.
Jaguar Land Rover získal suverénne najvyššiu podporu zo štátneho rozpočtu v histórii Slovenska. Keď sa zráta investičná dotácia, výdavky na vybudovanie infraštruktúry i ďalšie položky, vychádza to zhruba na šesťsto miliónov eur. Bolo to viac, ako štát dohromady vynaložil na podporu automobiliek Kia a PSA.
Automobilka priniesla zmenu
Evidovaná miera nezamestnanosti v Nitrianskom okrese dosahovala podľa Štatistického úradu SR v roku 2015 desať percent, vlani už bola na úrovni dvoch percent. „Úplnou samozrejmosťou nie je ani to, že sa projekt zrealizuje tak rýchlo, ako to bolo v prípade tohto závodu. Postavili ho do dvoch rokov,“ komentuje analytička Wood & Company Eva Sadovská.
V októbri 2018 stlačili spoločne veľké červené tlačidlo bývalý predseda vlády Peter Pellegrini a šéf britskej automobilky Nemec Ralf Speth a oficiálne odštartovali výrobu v nitrianskom automobilovom závode. Obaja v príhovoroch zdôrazňovali, čo pre Slovensko, ale aj pre Nitriansky kraj automobilka znamená. Tunajší závod Jaguar Land Rover s ročnou produkciou 150-tisíc vozidiel označuje automobilka za vlajkovú loď skupiny. Naznačuje to aj fakt, že Nitra nedávno získala výrobu nového zásadného modelu Defender.
Nitriansky producent vozidiel zamestnáva 2 800 ľudí. „Prvá vlna náboru zamestnancov na výrobné aj podporné miesta prebiehala v rokoch 2017 až 2018, keď sme dostali päťciferné číslo žiadostí uchádzačov,“ opisuje záujem vedúca oddelenia pre firemné vzťahy z Jaguara Land Rovera Slovakia Miroslava Remenárová. Do Nitry však prichádzali aj ďalšie dodávateľské firmy, ktoré prinášali nové pracovné miesta. Priemerná nominálna mesačná mzda na Slovensku dosiahla vlani 1 092 eur. Obyvatelia Nitrianskeho kraja zarábali zhruba o sedemnásť percent menej, keď ich priemerná mzda presiahla deväťsto eur. Aj pre tento faktor sa dodávateľom oplatí budovať prevádzky v okolí závodu.
Významný nárast cien nehnuteľností
Príchod nového investora priniesol zmenu nielen vo vyššej životnej úrovni, ale aj v cenách nehnuteľností. Výstavbu výrobného závodu automobilky Jaguar oficiálne oznámili koncom roku 2015. Podľa údajov Národnej banky Slovenska bola priemerná cena nehnuteľností v Nitrianskom kraji vo štvrtom kvartáli roku 2015 na úrovni 533 eur za štvorcový meter. Na konci roka 2019 to bolo 881 eur za štvorcový meter, čo je nárast o 65 percent.
K zvyšovaniu cien nehnuteľností dochádzalo v posledných rokoch na celom Slovensku. „Ceny v Nitre by rástli aj bez Jaguara, no zároveň treba povedať, že príchod investície nárast cien určite zrýchlil,“ tvrdí analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik. Do regiónu prišlo za prácou viac ľudí, časť z nich sa rozhodla v meste a jeho okolí usadiť, čo bolo znamenie pre developerov, že sa tam oplatí investovať. Spolu so zvýšenými nárokmi na pracovnú silu prichádzali do mesta zahraniční pracovníci, predovšetkým Srbi. Krajské sídlo totiž nemalo dosť pracovnej sily.
„Bolo jasné, že Nitra takýto dopyt nedokáže pokryť, najmä ak sa do 80 kilometrov nachádzajú ďalšie dve automobilky,“ upozorňuje člen Predstavenstva PPSS Poštovej banky Vladimír Salkovič.
Nájomné bývanie
Mesto nemalo dostatočný bytový fond, a tak záujem developerov privítalo. Nitru objavili aj veľkí hráči ako J&T Real Estate, Doprastav či Proxenta, ktorí sú známi najmä investíciami v hlavnom meste. Rozbehla sa výstavba desiatok rezidenčných projektov s viac ako dvomi tisíckami bytov. Nové projekty neustále pribúdajú.
Mesto dokonca stavia vlastné nájomné bývanie. Nemá na výber – vzhľadom na enormný nárast cien nehnuteľností sa dostupné bývanie stalo vážnym problémom.
Po rekonštrukcii ubytovne na 35 jednoduchých nájomných bytov sa radnica rozhodla postaviť vo vlastnej réžii veľký ubytovací komplex na Čermáni. Primátor mesta Marek Hattas (Za ľudí) aktuálne podpísal zmluvu s lokálnou firmou Dynamik Real 2, ktorá má projekt zhotoviť takmer za osemnásť miliónov eur. „Primátor podpísal zmluvu na výstavbu 220 nájomných bytov na Tehelnej ulici s firmou, ktorá vyhrala súťaž. Stále je to však málo, preto si súčasné vedenie mesta dalo výstavbu nájomných bytov za jednu zo svojich priorít,“ uvádza hovorca mesta Tomáš Holúbek.
Nové nájomné bývanie vznikne na Čermáni na mestskom pozemku, ktorý má vyše 19-tisíc štvorcových metrov a nachádza sa na jednosmernej ulici. Projekt sa má financovať zo Štátneho fondu rozvoja bývania a z dotácie ministerstva dopravy. Stále je to však málo.
„Nedostatok kvalitných nehnuteľností bol v Nitre ešte pred príchodom automobilky. Po ohlásení novej investície sa dopyt výrazne zvýšil. Pre developerov sa vytvoril zaujímavý priestor na realizáciu projektov, keďže príchod takéhoto zamestnávateľa predstavuje pre región ekonomický rozvoj aj vyššiu kúpyschopnosť obyvateľstva,“ myslí si V. Salkovič.
Miestni realitní makléri zažívajú v posledných rokoch výrazný dopyt po bývaní. Podľa realitnej maklérky Bernardíny Beneovej z Diamond Reality Nitra sa to netýka len Slovákov. „Stretávam sa aj s klientmi zo zahraničia, najmä zo Srbska, ktorí sa chcú v meste usadiť a kupujú si byt,“ dodáva B. Beneová. Najväčší záujem je o byty s dobrou dostupnosťou blízkeho priemyselného parku, čo potvrdzuje aj realitná agentka Eva Matejkovičová. Nitra aktuálne čelí viacerým výzvam, a to nielen výstavbe nových bytov, ale aj s tým súvisiacej doplnkovej infraštruktúre v podobe škôl či škôlok.
Koronavírus trápi developerov
Najväčšiu prekážku predstavuje v súčasnosti kríza spojená s pandémiou koronavírusu, ktorá trápi developerov po celom Slovensku. Tým, že sa zatvorili mnohé ubytovacie zariadenia, na rozostavaných projektoch sa muselo vyriešiť, ako pracovníkov ubytovať. Mnohí z nich museli siahnuť po komerčných prenájmoch v bytoch, čo pre nich predstavuje náklady navyše. Nové opatrenia tiež predražujú prácu na stavbe.
„Museli sme nájsť ubytovanie pre ľudí, ktorí na stavbe pracujú,“ hovorí šéf Proxenty Pavol Kožík. Výstavba komplexu Tabáň, situovaného v centre krajského mesta, podľa jeho slov pokračuje a do konca tohto roka plánujú rezidenciu kolaudovať. Aktuálne je projekt vypredaný na 65 percent. Orbis, ďalší rozostavaný komplex v centre Nitry, má pred sebou minimálne ešte rok výstavby. Podľa informácií TRENDU dosahuje jeho predaj podobné čísla.
Oslovení realitní makléri stále hlásia vysoký dopyt po nehnuteľnostiach, ale vzhľadom na súčasné karanténne opatrenia sú možnosti nákupného procesu pomalšie a niektoré predaje sa odložili. Vážnou otázkou ostáva, ako dnešná situácia ovplyvní ceny bývania v Nitre. Finančná kríza spred dekády ukázala, že menší developeri nedokázali sťažené podmienky na trhu zvládnuť a viacero projektov prebrali veľkí hráči.
Hrozba recesie
Aktuálny vývoj v súvislosti s pandémiou určite pocíti negatívne aj automobilový priemysel a s najväčšou pravdepodobnosťou poklesne produkcia vozidiel. „Na druhej strane predpokladáme, že po upokojení situácie vo svete príde k postupnému oživeniu dopytu aj po produkcii áut. Z tohto pohľadu má zmysel pokračovať aj v realitných projektoch, ktoré sa v Nitre rozbehli,“ myslí si E. Sadovská.
Nízka ponuka bytov by mala udržať ceny pomerne vysoko. „Recesia by musela byť dostatočne silná a trvať dlhšie, viac než rok, aby developeri svoju činnosť pozastavili,“ myslí si R. Bruchánik. Dodáva, že väčšina ponúkaných bytov sa bude kolaudovať o dva až tri roky, a preto dnes developeri nepotrebujú silou-mocou vypredávať byty. O väčšine projektov nemôžu developeri rozhodovať na vlastnú päsť, keďže majú záväzky a projekt sa pre nich končí až kolaudáciou a odovzdaním bytov novým majiteľom. V Nitre sú rozostavané projekty v hodnote od päť do 35 miliónov eur.
„Mesto aktuálne čelí viacerým výzvam, nielen výstavbe nových bytov“
„Developeri využívajú na financovanie projektov externé úvery. Ak už načerpali úver, je lepšie projekt dokončiť a snažiť sa predajom získať prostriedky na splátku úveru a úrokov. Ak sú vo fáze, keď vložili do projektu len vlastný kapitál, je možné načas, pokým sa nezlepší situácia na trhu, projekt pozastaviť,“ myslí si V. Salkovič.
Väčšina developerov je pripravená projekty dokončiť a vydržať, kým súčasná situácia prehrmí. „Recesie sú relatívne bežné a spravidla trvajú krátko, taká obyčajná recesia by možno posunula niektoré projekty o pár kvartálov, nič dramatické by sa však nemalo stať. Prepady HDP, ako bol ten v roku 2009, sú naozaj výnimočné. Aj pri súčasnej situácii okolo nového koronavírusu dúfame, že by sa ekonomický život mohol začať rozbiehať v priebehu tretieho kvartálu roku 2020. V tom prípade by mal byť aj vplyv na realitný trh mierny,“ tvrdí Tibor Lörincz, ekonomický analytik z Tatra banky.
Podľa odborníkov by mal trh prípadnej recesii odolať. „Zatiaľ je ešte slovenský trh nehnuteľností v dobrom stave, ale ak bude pandémia trvať dlhšie, záujem domácností o nákupy veľkých položiek, ako sú nehnuteľnosti či autá, značne klesne,“ predpokladá hlavný analytik Finlordu Boris Tomčiak. Podľa jeho slov hrá Nitre do karát to, že priemyselný park sa rozbehol pomerne rýchlo a zaujal viacerých zahraničných investorov.
„Aj do budúcnosti bude atraktivita regiónu vysoká a po prekonaní krízy budú nadnárodné i domáce spoločnosti stále prejavovať záujem o to, aby tu umiestňovali továrne a sklady,“ myslí si B. Tomčiak.
