Náhodní okoloidúci ani netušia, že toto miesto bolo kedysi plné histórie. Vydrica sa v minulosti začínala už v západnej časti Rybného námestia, ktoré bolo hlavným centrom, a súvisle prepájala podhradie. Dnes sú ambície pripravovaného projektu v lokalite podobné – prepojiť rozdelené centrum, predĺžiť bratislavské korzo a vytvoriť tak jednu z najdlhších peších centrálnych zón.
Plánovali sídlisko
Krkolomný príbeh Vydrice sa tiahne už viac ako storočie. Peter Szalay z Historického ústavu Slovenskej akadémie vied upozorňuje, že domy pod Hradom boli ohrozené už na konci monarchie. „Už v tom čase sa začalo hovoriť, že s Vydricou a so Židovskou ulicou treba niečo robiť. Hľadalo sa riešenie,“ hovorí.
Monarchia sa rozpadla a Vydrica zostala tak, ako bola. Podľa P. Szalaya stratilo územie začiatkom minulého storočia na exkluzivite. Vydrica bola zastaraná a bohatší obyvatelia hľadali lepšie, modernejšie bývanie inde.
Tým sa začínala štvrť zapĺňať nižšou sociálnou vrstvou. Druhá svetová vojna situáciu vyostrila. V tom čase bolo možné nájsť v dobovej tlači výzvy na dražby židovského majetku. Takmer v každom je niekoľko ponúk práve z Vydrice. A tak tu začali bývať ešte chudobnejší ľudia. Výsledkom bola pochybná štvrť plná polorozpadajúcich sa domov. Tento stav sa ťahal do 60. rokov, keď kvôli výstavbe Mosta SNP zbúrali značnú časť starého historického centra vrátane Vydrice a jej unikátov, ako bola miestna synagóga. Časť centra mesta v oblasti Vyd- rice sa tým oddelila a je separovaná dodnes.
Lokalita však mohla mať aj inú podobu, než dnes poznajú Bratislavčania – na týchto pozemkoch a v oblasti Zuckermandla bolo totiž plánované sídlisko. „Bola tam aj predstava o budove Národného divadla, ale tá po čase padla,“ spomína P. Szalay. Sídlisko sa však začalo stavať, pri Zuckermandli stoja tri výškové paneláky, ktoré mali byť jeho začiatkom. No viac sa tu v 60. rokoch minulého storočia nevybudovalo, ďalšie projekty bytovej výstavby sa sústredili na Petržalku.
Plejáda architektov
Zóna bola potom dlhé roky skoro bez pohybu. Až na začiatku milénia sa pozemky pod Hradom podarilo od mesta kúpiť firme Avant. Zaplatila za ne 202 miliónov vtedajších slovenských korún. Plánovala tu obchodné centrum, byty a kancelárie.
V roku 2004 však Avant pozemky predal, kúpila ich spoločnosť Urbicom Invest podnikateľov Ladislava Reháka a Petra Struhára. Tá získala neskôr aj územné rozhodnutie, ale stavať sa nezačalo. Pred tromi rokmi napokon firma dala pozemky do ponuky realitného trhu. No veľký predaj sa napokon nekonal. Namiesto toho sa skupine Urbicom Invest ako majiteľovi cenných pozemkov v historickom centre podarilo dohodnúť s developerskou firmou Lucron, ktorá je súčasťou medzináodnej skupiny Iko Real Estate, pôvodom z Luxemburska, a spoločne vytvorili firmu Vydrica Development. A tak začali pripravovať územie na stavbu nového projektu spoločnými silami. „Cieľom je osviežiť projekt, ktorý spojí Hrad s nábrežím a bratislavské korzo s podhradím,“ povedal po uzavretí dohody s novým partnerom Juraj Rehák, predseda predstavenstva akciovky Vydrica. Majiteľ pozemkov našiel silného partnera s kapitálom – Lucron stál v hlavnom meste za viacerými rezidenčnými projektmi ako Urban Residence či Malé Krasňany. Veľký projekt skupina plánuje aj v Petržalke, kde pri Kopčianskej ulici nakreslila novú štvrť so 644 bytmi a ďalšími vyše 700 nebytovými jednotkami v penziónoch.
Vydrica v číslach
Ukončenie výstavby: 2024
Počet bytov: 450
Počet parkovacích miest: 700
Administratíva: 9 000 m²
Coliving: 6 500 m²
Retail: 9 700 m²
Investícia: 200 miliónov eur
Na lepšie časy podľa všetkého svitá aj cennému územiu v podhradí. Investori si k tomuto projektu prizvali celú plejádu architektov. Na Vydrici spolupracujú známe architektonické štúdiá ako Šujan-Štassel, Jabornegg & Palffy Architects, Marko & Placemakers, Siebert + Talaš, 2ka landscape architects a vedie ich tím z ateliéru Compass Architekti.
Firma rozhodnutie zapojiť prevažne slovenských odborníkov vysvetľuje tak, že majú Bratislavu „v krvi“, a preto podľa developera lepšie rozumejú tomu, čo táto lokalita potrebuje. Spoločnosť Vydrica Development predstavila v apríli tohto roku finálnu podobu projektu, podľa ktorého sa prepojí nábrežie Dunaja s hradným kopcom a vyplní sa schátraná línia na území od Zu- ckermandla po zámocké schody a podmostie Mosta SNP.
Pôvodný projekt spred vyše dekády sa pritom zmenil. Jednotlivé objekty majú menej poschodí, ako sa pôvodne rátalo. Pribudli aj zelené strechy a spriechodnenie celej zóny v podhradí. „Najvyššia budova bude mať päť podlaží a dve ustúpené, smerom do kopca sa vnímateľná výška domov bude znižovať. Ustúpením a zmenšením celkovej hmoty budov sme vytvorili nové priehľady na Hrad a rozšírili verejný priestor,“ priblížil hlavný architekt Juraj Benetin z Compass Architekti.
Okrem 450 bytov počíta developer s vytvorením 9 700 štvorcových metrov retailovej plochy, kde nájde miesto gastro, kultúra, obchody a remeslá. Administratíva by mala zabrať 9-tisíc štvorcových metrov. Asi 6 500 štvorcových metrov by malo byť vyčlenených pre coliving, teda akúsi modernú formu spoločného bývania. Ide o trend, ktorý k nám postupne prichádza zo zahraničia. Tento druh bývania je určený na krátke alebo stredne dlhé ubytovanie. Využíva sa najmä v komplexoch, kde investori dúfajú vo vytvorenie komunity. Ak niekto potrebuje bývať v meste na krátke časové obdobie, napríklad počas služobnej cesty alebo stáže, tento koncept je pre neho ideálny. V praxi je coliving zjednodušene niečo medzi hotelom a nájomným bývaním. Má však zásadu bývania vo vysokom štandarde, čím sa odlišuje napríklad od štandardného hostelového ubytovania. V colivingu sa neplatí za extra služby ani za 24-hodinový servis, ale priestory sa napríklad väčšinou pravidelne upratujú. Celý komplex novej Vydrice by malo obsluhovať 700 parkovacích miest v podzemí.
Centrum bez bariéry
Projekt by mal priniesť radikálnu zmenu centra Bratislavy. Keď investor vstúpil do projektovania nového návrhu, dal si vypracovať prieskum od agentúry Focus, kde viac ako 90 percent respondentov uviedlo, že považuje za dôležité prostredníctvom Vydrice rozšíriť pešiu zónu.
„Verejný priestor je pre nás kľúčový, pretože Vydrica je posledný nedoriešený bod na mape centra Bratislavy, ktorý opäť spojí rozdelené mesto,“ zdôrazňuje J. Benetin. Ambícia je teda taká, že ak sa podarí vyriešiť situáciu pod Mostom SNP, mohla by vzniknúť jedna z najdlhších peších zón v Európe, ktorá nie je preťatá autami.
Každá rieka vytvára mestu charakter, no Bratislava sa ešte stále odvracia od Dunaja
Podľa urbanistu Petra Gera, ktorý na Vydrici spolupracuje tiež, by projekt mal v súčasnej dynamickej živej tvorbe obnoviť ducha Bratislavy. Teda prepojiť historické centrum s oblasťami smerom na západ až k Mostu La- franconi. Takisto spojiť hradný kopec s Dunajom. „Cieľom je najmä vytvoriť živú štvrť s obchodmi a dobrým ekonomickým základom. Keď bude hotová, ukáže sa, akým životom žije,“ vysvetľuje P. Gero. Aby sa naozaj podarilo prepojiť podhradie a historické centrum, musí developer úzko spolupracovať s magistrátom. Týka sa to aj spomínaného územia pod Mostom SNP, ktoré pred časom oficiálne oddelili od statusu národnej pamiatky. Začlenenie tohto územia v developmente je pre prepojenie celej lokality zásadné. „Mesto dalo prísľub vypísať urbanisticko-architektonickú súťaž na riešenie podmostia a celého ukotvenia mosta v území. Pretože jazva z 20. storočia bola tou najväčšou deštrukciou. Rozdelila hradný kopec a centrum mesta,“ povedala hlavná architektka mesta Ingrid Konrad v reportáži RTVS.
Developer Vydrice kvituje vypísanie súťaže, podľa neho je zrejmé, že v záujme prepojenia podhradia s centrom sa musí lepšie spriechodniť súčasné autobusové obratisko, ktoré je priamo pod mostom. Procesy môže urýchliť to, že prepojenie bude prioritou aj pre mesto, keďže rozšírenie centra plošne takmer o pol kilometra je zaujímavé pre turizmus, ale aj pre mestský život samotný. „Aj pre nás je to dôležité. Bratislava je mesto na Dunaji a všade okolo neho máme zábrany. Nábrežie má z urbanistického hľadiska omnoho väčší potenciál,“ tvrdí obchodný riaditeľ Lucronu Peter Kavecký.
Podľa P. Gera každá rieka vytvára mestu charakter, no Bratislava sa ešte stále odvracia od Dunaja. „Nepoznám mesto, ktoré by sa tak izolovalo od rieky, napriek Eurovei a prvým náznakom. A tie dokazujú, že Bratislavčania by si rieku osvojili, lebo sú otvorení a zvedaví. Jednoduché podujatia ako Biela noc pritiahnu do ulíc 100-tisíc ľudí,“ konštatuje.
Ako príklad označuje urbanista Prahu alebo Budapešť, ktoré dokázali riečny tok lepšie zakomponovať. Bratislava má podľa odborníkov potenciál, a keď sa pod mostom vyrieši prítomnosť zastávok a podmostie, môže vzniknúť zaujímavý mestský priestor. Otázka je, či konečná autobusov z lokality zmizne alebo sa príde s iným riešením.
Aj umelecká ulička
Developer chce vytvoriť na mieste Vydrice kvalitný verejný priestor, nielen rezidenčnú kolóniu. Centrálnym verejným priestorom má byť námestie v blízkosti Vodnej veže. Výzvou bude riešenie dopravy. Pokrokovým prvkom je pri nej plán využívať smart systémy na parkovanie, aby mohli nájsť miesto okrem obyvateľov komplexu aj motorizovaní návštevníci. „Chceme vytvoriť inteligentnú garáž. Parkovacie miesta sa nebudú predávať, ale prenajímať cez aplikácie. Takýmto spôsobom zvýšime kapacitu parkovania o 30 až 50 percent,“ prízvukuje J. Benetin.
Okrem množstva obchodov, ktoré plánujú spravovať, našiel developer spôsob, ako sa odlíšiť. „Veľmi radi by sme zriadili umeleckú uličku. K dispozícii by boli veľmi malé priestory, ktoré by umelci vedeli utiahnuť a zaplatiť,“ informuje J. Benetin a dodáva, že v oblasti Vodnej veže by mohla vzniknúť v spolupráci s mestom galéria. Tá by podľa architekta dodala štvrti úplne nový rozmer.
Aj P. Gero si vie predstaviť, že kultúrne body v centre Bratislavy ako Umelka, Národná galéria a galéria vo Vodnej veži budú spolu vytvárať takzvanú kultúrnu míľu. „Dôležité je však nedomýšľať všetko do konca, ale dať priestor na kreatívnu silu budúceho rozvíjania priestoru,“ podporuje myšlienku urbanista.
Výťah na Hrad?
Lákadlom v území Vydrice má byť aj nový výťah na Hrad. Územný plán zóny tu definuje takzvaný monorail, ktorý má vytvoriť prístup k hradnému vrchu prostredníctvom pozemnej jednokoľajovej formy dopravy po povrchu z konca Vydrice smerom k Hradu. Developerovi sa táto myšlienka pozdáva, to, či bude bezbariérový prístup na Hrad realitou, však nie je podľa P. Kaveckého len na nich. Takýto šikmý výťah by prechádzal po pozemkoch magistrátu a národnej rady. „Chceme, samozrejme, v krátkom čase začať rokovania aj s národnou radou, aj s mestom. Keďže to nie je len na našich pozemkoch, nevieme sľúbiť, že sa to nakoniec podarí. Ale spravíme maximum, aby sa to podarilo,“ tvrdí P. Kavecký.
Inšpirácia pre bratislavský šikmý výťah na Hrad je funikulár, ktorý sa využíva v Ľubľane. Má kapacitu približne 33 ľudí, je dizajnovo zasklený a je obľúbenou turistickou atrakciou. Výťah na hradnom kopci, ktorý preváža návštevníkov na Ľubľanský hrad, sa stal symbolom slovinského hlavného mesta hneď po jeho vybudovaní. Mesto ho takisto zrealizovalo, aby spojilo historické centrum s hradom. Ľubľana ním pritom riešila podobný problém ako dnes Bratislava – oddelený hradný kopec od mesta a chýbajúci bezbariérový prístup pre peších. Ak by sa developerovi Vydrice podarilo vybudovať výťah na Hrad, nemusí mať v tom slovenský primát. Pred pár mesiacmi sa objavil plán postaviť výťah aj na nitriansky hradný kopec. Stavať ho plánuje rímskokatolícka cirkev, pričom prostriedky chce získať od Európskej únie.
Dohľad pamiatkarov
Historici sa o Vydrici radi vyjadrujú, že je stará ako mesto samo. A nie je to len úvaha. Vodná veža, ktorej zakonzervované pozostatky sa nachádzajú na pozemku, je podľa odborníkov jedna z najstarších a najhodnotnejších stavebných pamiatok hlavného mesta.
V oblasti prebehlo viacero archeologických prieskumov. Po- dľa doterajších poznatkov táto veža patrí medzi úplne prvé stavby v Bratislave. V minulosti mala zásadnú vojensko-strážnu funkciu, a to chrániť dôležitý brod cez rieku Dunaj. Podľa niektorých historických prameňov siaha minulosť Vydrice až do obdobia pred naším letopočtom a niektoré zdroje tvrdia, že v oblasti bolo dokonca keltské oppidum, ktoré zasahovalo aj do tejto zóny. Najstaršie vrstvy nálezov teda pochádzajú z keltského osídlenia, pričom archeologický nález spred vyše dekády pochádzal z prvého storočia pred naším letopočtom.
Rozšírenie centra plošne takmer o pol kilometra je zaujímavé pre turizmus, ale aj pre mestský život samotný
Podľa P. Kaveckého v súčasnosti história nie je prekážka, ale príležitosť a vďaka modernej archeológii a práci s pamiatkami sa dá vežu dostatočne zakomponovať v rámci areálu, ale zároveň jej nechať priestor. „Vodná veža je v majetku mesta, my by sme boli radi, keby išlo o revitalizáciu a maximálne to budeme podporovať, ale nevieme to garantovať,“ upozorňuje P. Kavecký. Preto bude dôležité, ako sa investor dohodne s magistrátom na celkovej budúcej podobe zóny. Téma tejto diskusie bude určite aj o pozostatkoch ľadových jám a Kempelenovho vodovodu. V plánoch predstavených na jar developer hovoril o tom, že historické prvky zachová.
Podľa informácií TRENDU aj Krajský pamiatkový úrad (KPÚ) v Bratislave rozhodol, že ľadové jamy treba určite zachovať a vodovod dostatočne prezentovať. Riaditeľ KPÚ Karol Prášek pripomína, že v území sú špecifické prvky, ktoré sú z pohľadu pamiatkarov významné. „Napríklad gotická konzola na začiatku Vydrice, ktorá dodnes trčí z múru blízko brala. Zostali zachované niektoré priestory, ktoré boli vyhĺbené do skaly, alebo ľadové jamy. Sú tomto priestore prvky, ktoré ešte stále možno pripomenúť a stvárniť. Vrátane parcelácie i uličných osí. To sa rozhodne snažíme zachovať,“ hovorí.
Práce sa už začali
Pozemok projektu spadá pod rôzne stupne ochrany, časť patrí pod mestskú pamiatkovú rezerváciu, preto podlieha schvaľovaciemu procesu zo strany pamiatkarov. Podľa K. Práška nie je vylúčené, že sa pri výkopových prácach môžu ešte nájsť nejaké artefakty. Preto od príchodu prvých robotníkov na ich prácu dozerá prizvaný archeológ.
Medzi rokmi 2006 až 2008 sa archeológom v rámci rozsiahleho archeologického výskumu podarilo síce nájsť zvyšky keltskej keramiky, mincu Žigmunda III., fajky či počítacie žetóny, nič z toho však neindikuje, že stavebníci by mali naraziť na prekvapenie v podobe prelomového objavu, ktorý by si tím odborníkov počas vykopávok nevšimol. Napriek tomu je tento dozor dôležitý, lebo tu v 70. rokoch objavili mnoho zaujímavých archeologických nálezov.
Spoluprácu pamiatkarov s developerom riaditeľ hodnotí ako bezproblémovú. Investor deklaruje, že mieni ponechať aj ďalšie historické pamiatky na území, čím sa zachová jeho stavebno-historická hodnota.
Celý koncept premeny Vydrice vychádza z pôvodného projektu, ku ktorému bolo pred rokmi vydané aj územné rozhodnutie. O stavebné povolenia bude developer žiadať vo viacerých krokoch. Od júna má prvé povolenie na hrubé terénne úpravy a búracie práce. Činnosť stavebníka sa tu začala v auguste a práce majú trvať do januára 2020. Projekt následne ráta s troma etapami výstavby. Predpokladaný termín dokončenia prvej je v druhom kvartáli roku 2022. Vydricu bude tvoriť avizovaná kombinácia samostatných obytných budov, administratívnych priestorov a retailu.
Známe sú aj parametre prvej fázy. Tá by mala priniesť 18 209 štvorcových metrov bytových plôch, konkrétne 208 bytov. Najmenší z nich by mal mať 23 m², najväčší 178,8 m². Byty by malo doplniť 2 801 m² administratívnych plôch a 4 368 m² obchodných plôch.
