Na severozápadnom okraji Bratislavy medzi Lamačom a Devínskou Novou Vsou sa roky rozvíjala komerčná zóna Bory. Skupina Penta tu postavila aj svoje nákupné centrum Bory Mall a pred tromi rokmi sa pustila do výstavby bývania v rámci projektu Bory Home.

V prvej etape, ktorá sa nachádza za spomínaným nákupným centrom v blízkosti budúcej nemocnice, ktorú tu takisto Penta stavia, vzniklo 300 bytov. Výstavba sa začala v januári 2017 a trvala dva roky.

Kolaudácia prebehla v januári tohto roka, projekt bol už v predstihu vypredaný. Bory Home I je len úvod rozsiahlej plánovanej zástavby v lokalite. Momentálne má rezidenčnú štvrť developer nakreslenú po štvrtú etapu a plánuje tu postaviť celkovo okolo 2-tisíc bytov. Výhľadovo, ak by výstavba v budúcnosti prebehla aj na susedných pozemkoch, tu môže byť bytov ešte približne raz toľko.

Zatiaľ vojaci v poli blízko Bory Mall

Budovanie novej štvrte je však momentálne ešte len na začiatku, a tak prvých deväť bytových domov v rámci úvodnej etapy pôsobí tak trochu ako deväť osamelých vojakov v poli. Celý súbor dostane svoju tvár, keď sa dokončí výstavba v okolí.

Jednak pribudne veľká nemocnica a vedľa nej aj bytové domy v rámci Bory Home III spolu s ubytovňou primárne pre zdravotnícky personál. Bory Home II umiestnil developer o niečo ďalej, na pozemku za solitérmi Decathlonu a Merkury Marketu. Projekt ako taký má však potenciál na to, aby tu vznikla príjemná mestská štvrť. Očakáva sa postupné dobudovanie ďalších funkcií a vybavenosti

Bývanie v Boroch oslovilo záujemcov, ktorým neprekáža väčšia vzdialenosť od centra ani blízkosť diaľnice. Dopravu z nej tu veľmi nepočuť, paradoxne hlučnejšia je vzdialenejšia železnica.

V budúcnosti by priamo okolo projektu mala jazdiť električka predĺžená z Dúbravky, developer tu pre ňu necháva koridor. Či bude plán realitou, závisí aj od zámerov a priorít mesta. Nateraz pri Bory Home developer zriadil dočasnú autobusovú zastávku, takže obyvateľov obslúži MHD v tejto forme. Po dobudovaní nemocnice tu má vzniknúť väčšia zastávka pre autobusy s trvalým umiestnením.

Okolie komplexu momentálne šramotí kopa hliny, ktorú však postupne odvážajú. Na jej mieste vznikne neskôr kancelárska budova.

Nespornou výhodou lokality je vybavenosť – do nákupného centra je to pár minút chôdze, ponuka služieb je tu značná. Aj v súvislosti s tým nenájdu obyvatelia Borov žiadnu občiansku vybavenosť v rámci bytoviek – prevádzky by sa tu v konkurencii Bory Mall neuživili. Vybavenosť však doplní neďaleká materská škola, ktorú v rámci rezidenčnej štvrte Penta stavia.

Ak hovoríme o kladných a záporných stránkach lokality ako takej, nedá sa nespomenúť nečakaná okolnosť: vietor. Bory Home skrátka stojí na adrese, kde veľmi často fúka. Je to dané charakterom územia aj danosťami konkrétnej polohy. Developer skutočnosť zohľadnil pri plánovaní projektu – domy na pozemku rozložil tak, aby sa prúdenie vzduchu vo vnútrobloku podľa možností minimalizovalo. Zároveň podľa výsledkov meraní navrhli presnú pozíciu pre detské ihrisko.

Za prijateľné ceny

Bory Home I tvorí spomínaných deväť bytových domov. Pôvodne projekt počítal aj s desiatou, no developer zatiaľ neuzavrel spor týkajúci sa parcely, kde mal dom vyrásť. Predpokladá však, že sa tak stane čoskoro a dom potom dostavia naraz so susednou treťou etapou projektu.

V Bory Home I je šesť sekciových domov „A“ a tri chodbové bytovky s označením „B“. „Áčkové“ domy majú po dva vchody aj dva výťahy, v „béčkových“ je iba jeden výťah a zároveň obsahujú viac menších bytových jednotiek.

Celkový počet bytov je 300. Predané sú všetky, majiteľom je odovzdaných zruba 230 bytov. Niektoré nákupy boli investičné. Odovzdávanie prebiehalo od júla, malo dve fázy s individuálnymi obhliadkami klientov.

Skladba pozostáva zo 60 jednoizbových, 135 dvojizbových, 69 trojizbových a 30 štvorizbových bytov. Na nepárnych budovách je na vrchných podlažiach šesť penthousov. Výmery sú od 33,5 – 38,5 m2 pri najmenších jednotkách po 80,7 – 82,9 m2 v prípade štvorizbákov, k tomu treba ešte pripočítať plochu lodžií. Penthousy majú bez terás rozlohu 113,3 – 115,2 m2.

Penta Real Estate dávala byty do predaja ešte v roku 2016 s cenovkou pod dvomi tisícmi eur za štvorcový meter. Väčšina bytov sa predávala okolo úrovne 1 900 eur za štvorec, ani vlani, keď sa projekt dopredával, už suma nerástla. Na bratislavskú novostavbu je to priaznivá cena, zvlášť pri prakticky bezproblémových parametroch projektu.

Ako prvé sa pritom predávali najmenšie byty, ktoré vychádzali kupcov výhodne, pretože kombinujú úspornú metráž a dobrú dispozíciu kvázi 1,5-izbového bytu. Vhodné budú aj na prípadný prenájom.

Developer cenotvorbu vysvetľuje tým, že sa v úvode uspokojil s nižšou maržou, aby vznikajúcu lokalitu etabloval ako rezidenčnú. V druhej etape už sú ceny mierne vyššie – okolo 2 350 eur za m2.

Vyhovujúce dispozície

Dizajn Bory Home I mal na starosti architekt Martin Paško. Svetlá fasáda je v kontraste s tmavými rámami okien a zábradliami. Na fasáde zaujme aj nepravidelný tvar a veľkosť okien. K farebným prvkom na strane s lodžiami patria hliníkové tieniace paravany, v niektorých bytoch sú po dve.

Vyhotovenie bytových domov je kvalitné, v strednom štandarde. Samotné byty majú väčšinou vyhovujúce dispozície a dostatočne priestranné izby. Len v niektorých prípadoch sa vyskytujú menšie kúpeľne. Výhodou je kúpeľňové okno vo vybraných bytoch.

Klienti mali v rámci štandardu na výber dvere, obklady, volili si aj farebnosť podláh. Sanita bola v štandarde určená developerom. V cene štandardu bol napríklad aj audiovrátnik.

V bytoch zaujme nízke umiestnenie vypínačov, ktoré sa nenachádzajú ako býva najčastejšie zvykom na úrovni pŕs, ale o čosi nižšie. Developer hovorí o riešení podľa nemeckého štandardu, ktoré má mať väčšiu praktickosť. Kto vie, možno by sme si po čase zvykli.

Radiátory vystupujú z podlahy a nezasahujú do priestoru okien. Použité sú digitálne termohlavice. Samozrejmosťou je odpočet na diaľku. Použité sú kvalitné vstupné bezpečnostné dvere. Obyvatelia majú aj napriek novej lokalite na výber z ponuky služieb troch telekomunikačných operátorov.

Spoločné priestory sú útulnejšie v „áčkových“ sekciových domoch, kde je na podlaží menej bytov. Bytovky majú vo vstupnej chodbe netadične riešené schránky vystupujúce zo steny do priestoru. Chodbové „B“ domy majú, ako názov napovedá, dlhočizné chodby, z ktorých sa vchádza do jednotlivých bytov. To už pripomína skôr ubytovňový typ bývania. Miestnosti pre bicykle a kočíky sú štandardné, umiestnené pri vstupe na prízemí. V čase návštevy boli prázdne, ale bicykle a kočíky zaberali miesto na chodbách domu.

Parkovanie je riešené v spoločných garážach pod domom, miesta sa dokupovali, vlastník si mohol vybrať aj stojisko na teréne. Prvé vnútorné miesta sú nalepené bezprostredne na stene so vstupnou bránou, čo nie je pre vodiča veľmi komfortné.

Z garáže je vstup k pivničným kobkám, ktoré nie sú murované, majú plechové predely. Pri vonkajších parkovacích miestach sú aj kryté kontajnerové stojiská – v novej štvrti bez susedov a prejazdu iných ľudí zatiaľ otvorené a s dreveným prvkom obkladu zladeným s bytovými domami.

Vnútroblok je sympaticky riešený s detským ihriskom a work-outovou zónou. Má slúžiť aj ako komunitný priestor pre obyvateľov, nachádzajú sa tu lavičky a veľký prístrešok, vytvárajúci v teplejšom období tieň. Opodiaľ je miesto na grilovanie.

Developer vysadil v komplexe celkovo 300 stromov, teda jeden na každý byt. V rámci autonómneho závlahového systému so studňou sa využíva dažďová voda.

Lokalitu čaká rozvoj

Bory Home I prinášajú dostupné bývanie v nevybočujúcom štandarde, v ktorom poteší kvalitné vyhotovenie interiérov, dostatočne veľké izby a vyhovujúce dispozičné riešenia.

V žiadnom prípade nejde o luxusné vyhotovenie, ale zároveň nemožno povedať, že by developer za každú cenu šetril alebo volil kompromisné riešenia, ktoré sa dajú v niektorých bratislavských projektoch nájsť. Plusový bod je aj za riešenie exteriéru s vnútroblokom.

Kupujúci dostali v Bory Home I byty za ceny, ktoré sa v porovnaní s inými projektmi v hlavnom meste, oplatili. Aj to bolo podľa všetkého dôvod, prečo sa 70 percent ponuky minulo pol roka po spustení predaja.

Samozrejme, obyvatelia musia počítať s tým, že sa nasťahovali do rozvíjajúcej sa lokality. Zvuk stavebných strojov tu najbližšie roky neutíchne, zároveň pôjde o živé miesto s pohybom návštevníkov nemocnice i nákupného centra.

Susedia budú pribúdať v ďalších etapách rezidenčnej výstavby. Určite aj ďalších obyvateľov v lokalite bude zaujímať, či sa zlepší dopravné spojenie s centrom spomínanou električkou, prípadne zastávkou vlaku. Vzhľadom na veľkosť celých Borov po dokončení sa to javí ako nutnosť.