Dostupnosť bývania v súčasnosti sťažuje aj sprísňovanie úverových podmienok zo strany Národnej banky Slovenska (NBS). Túto situáciu sa konečne odhodlalo riešiť mesto, ktoré chce pod vedením primátora Matúša Valla zabezpečiť stovky nájomných bytov vrátane tých, ktoré magistrát postaví vo vlastnej réžii, teda ako developer.
Drahé byty
Podľa údajov NBS je aktuálne priemerná cena bytu v rámci Bratislavského kraja 2 072 eur za štvorcový meter. Suma prekonáva aj predkrízové stropy, realita je však ešte tvrdšia. Podľa poslednej analýzy Bencont Investments sa tu predávali aj staršie byty na sekundárnom trhu s priemernou cenou 2 638 eur za štvorcový meter, čo je medziročný nárast o desať percent.
Nové byty sú ešte drahšie a ceny prekračujú tritisíc eur za štvorcový meter. V prémiových lokalitách ako Eurovea 2 či Sky Park ceny atakujú dokonca šesťtisíceurovú hranicu. Takáto situácia s cenami bytov v meste je nepríjemná najmä pre mladých ľudí, ktorí si kúpu bytu môžu dovoliť len ťažko. Väčšina z nich musí navyše po novom našetriť dvadsať percent z ceny nehnuteľnosti, čo požadujú hypotekárne regulácie. Vlastné bývanie sa stáva nedostupným pre čoraz širšiu skupinu obyvateľov.
Nariadenie kvocientu nájomných bytov developerov zo zákona by mohlo byť určitým riešením
Alternatívou kúpy bytu bolo vždy nájomné bývanie, no aj toho je v Bratislave málo. „Ponuka nájomných bytov sa rýchlo obmieňa. Ak si dnes pozriete komerčnú ponuku nájomných bytov, nájdete ich až 2 000. O dva týždne je tam ďalších 2 000 iných bytov. Všetky sa pritom prenajmú,“ hovorí partner realitnej kancelárie Herrys Filip Žoldák.
Na komerčnom trhu prenajímajú byty aj ľudia, ktorí si nájomným splácajú vlastné hypotéky. Je za tým trend z minulosti, keď si viacerí brali veľké hypotéky a za peniaze kúpili aj dva byty, z ktorých jeden prenajímali. Investičný nákup motivuje zarábať na nehnuteľnosti čo najviac. To vedie k rastu cien nájmov v komerčných bytoch. Podľa analýzy Bencontu sa dnes priemerná cena mesačného nájomného vrátane energií v Bratislave pohybuje na úrovni 901 eur, čo je vyše 20-percentný medziročný nárast.
Mesto ako developer
Z opisu situácie je zrejmé, aké opodstatnenie by v Bratislave mali nové nájomné mestské byty, v ktorých môže mesto regulovať nájomné. Bratislavský magistrát sa púšťa do rozsiahleho projektu, aj keď ešte narazí na viacero prekážok. Jedna z nich je, že v meste žije okolo 600-tisíc ľudí, a tak uspokojiť dopyt po bývaní bude nemožné. Rovnako ako nájsť spravodlivý kľúč, ako byty – keď budú hotové – rozdeľovať.
V hlavnom meste je v súčasnosti 204-tisíc bytov, z toho len 2 300 je nájomných. V správe ich má buď mesto, alebo mestská časť. Z celého bytového fondu v hlavnom meste tvoria nájomné byty len jedno percento. M. Vallo tvrdí, že do roku 2022 magistrát získa 722 nových bytov. Ambíciou primátora je, aby mesto dokázalo zabezpečiť 200 nájomných bytov ročne počas najbližších desiatich rokov.
Nové byty chce Bratislava získať viacerými spôsobmi. Jedným z nich je vlastná výstavba na mestských pozemkoch, kde sa mesto plánuje realizovať ako developer. Rozhodnutie stavať byty na vlastnú päsť je vzhľadom na hroziacu krízu odvážne, magistrát sa však pustil zatiaľ len do pilotného projektu. Vypísal prvú architektonickú súťaž na nový bytový komplex v Trnávke medzi ulicami Galvaniho, Banšelova a Terchovská, kde má vzniknúť 81 bytov. Obstarávacie náklady stavby prepočítané na štvorcový meter podlahovej plochy bytu nesmú podľa zverejnených podmienok súťaže presiahnuť hodnotu 1 350 eur.
Byty má mesto stavať v pozícii developera cez svoju organizáciu Generálny investor Bratislavy, prípadne s účasťou spoločnosti Metro, kde je popri Bratislave akcionárom ministerstvo dopravy. „Treba začať stavať nájomné byty a pracovať na systematickom riešení, aby nájomné byty pribúdali každý rok. Pracujeme na tom od môjho nástupu do funkcie a rozbehli sme všetky procesy tak, aby sme do konca volebného obdobia mohli mať pripravených alebo rozpracovaných približne tisíc bytových jednotiek,“ uvádza M. Vallo.
Ak sa mesto stane developerom, musí počítať s tým, že bude čeliť rovnakým výzvam ako komerční hráči na trhu – najmä nedostatku kvalifikovanej pracovnej sily. Magistrát preto spomína aj výstavbu v spolupráci s partnermi a finančnými inštitúciami. Tie by na vlastné náklady, ale na mestskom pozemku, postavili nájomné byty s cenovo dostupným nájmom, ktoré bude následne mesto prenajímať.
Opravia, čo vlastnia
Ďalší spôsob získavania nájomných bytov je rekonštrukcia mestských nehnuteľností v zlom stave. Do nich by sa noví nájomníci mali sťahovať najprv. Mesto už viacero svojich bytov rekonštruuje, prvých osem prerába v bytovke na Zámockých schodoch v Starom Meste. Kolaudovať sa majú v roku 2020.
Ďalších osem až dvanásť bytov má pribudnúť v roku 2021 na Kozej ulici a v tom istom roku pätnásť na Ventúrskej. V roku 2022 sa počíta s kolaudáciou 41 bytov Pri Habánskom mlyne, osem bytov vznikne na Velehradskej. Na Dopravnej ulici by malo pribudnúť ďalších 22 bytových jednotiek, no budovu sa mesto len chystá kúpiť. V najbližšom období sa majú zrekonštruovať aj byty na Slatinskej ulici, Jasovskej, Veternicovej, Kopčianskej, Hradskej, Budyšínskej, Hrobákovej a Českej ulici.
Väčšia porcia – 66 nájomných bytov – by mala vzniknúť v areáli internátov v Záhorskej Bystrici, ak sa mestu podarí objekt kúpiť. Nájomné byty teda budú podľa predstavy primátora pribúdať. Prvé z nich sa podľa všetkého „minú“ rýchlo. „Mesto ešte stále potrebuje pokryť pomerne veľký počet reštituentov,“ pripomína Silvia Lukáčová z Real Pointu.
Podľa M. Valla je v zozname čakateľov na nájomný byt niečo vyše 520 ľudí z reštituovaných bytov. Podľa všetkého dostanú pri prideľovaní nájomných bytov prednosť, magistrát im totiž v súčasnosti musí platiť kompenzácie v hotovosti. Primátor však priamo nepotvrdil, že prvé byty pridelí výhradne reštituentom. Po- dľa akého kľúča sa budú prideľovať, sa zatiaľ nevie. Reštituentom M. Vallo sľúbil, že sa ich pokúsi v čo najväčšom počte ubytovať v mestských častiach, v ktorých mali byty pôvodne.
Situácia s cenami bytov v meste je nepríjemná najmä pre mladých ľudí, ktorí si kúpu bytu môžu dovoliť len ťažko
Financovanie rekonštrukcií aj výstavby bytov sa má realizovať tak, že 30 percent uhradí magistrát z mestskej pokladnice a zvyšok budú peniaze zo Štátneho fondu rozvoja bývania.
Pre developera slabý výnos
Mesto potvrdilo aj ambíciu nadobúdať byty v pripravovaných komerčných projektoch. Aké budú podmienky dohôd s developermi, zatiaľ primátor nehovorí. Mesto tvrdí, že v tejto fáze len komunikuje s prípadnými záujemcami o spoluprácu. S kým M. Vallo rokoval, prezradiť nechce. Iba jeden z developerov pre TREND po prisľúbení anonymity potvrdil, že s mestom hovoril, ale spoločnú reč zatiaľ nenašli. Magistrát chcel v minulosti súkromných investorov zaviazať, aby v projektoch vyhradili určité percento pre nájomné byty. Návrh sa developerom nepozdával a do platnosti nevstúpil.
„Developeri nemajú dôvod púšťať sa do takých projektov, ktoré neprinášajú dostatočnú návratnosť v krátkodobom horizonte,“ vysvetľuje analytik Jozef Prozbík z Bencont Investments. Štát podľa neho v tejto oblasti úplne zaspal. Nariadenie kvocientu nájomných bytov developerov zo zákona by mohlo byť určitým riešením, podľa J. Prozbíka sa však prenesie do cien bytov. „Zároveň nemôžeme očakávať cenu za nájom na oveľa nižšej úrovni, než sú vstupné náklady na obstaranie týchto bytov. To by bola už forma podpory či dotácie a v tom prípade už nehovoríme o trhu, ale o sociálnych bytoch,“ vysvetľuje analytik.
S tým súhlasí aj ekonóm Pavel Škriniar z Ekonomickej univerzity. Tvrdí, že ceny sú vždy výsledkom dopytu a ponuky a prípadné regulácie sú na škodu. „Ak je niečoho nedostatok, stáva sa to vzácnejším, ceny sa automaticky zvyšujú. Regulácia cien spôsobí, že sa nejakým spôsobom bývanie stane ešte nedostupnejším, prípadne sa rozdiel v cenách bude požadovať zaplatiť iným spôsobom,“ myslí si.
Jeden z najväčších developerov Cresco Real Estate naznačuje, čo by sa muselo stať, aby bola výstavba nájomných bytov zaujímavejšia aj pre súkromný sektor. „Z komerčného hľadiska nie je zatiaľ na Slovensku pre takýto typ bývania úplne prispôsobená legislatíva ani bankový sektor. Okrem iného musí vzniknúť také prostredie, aby mesačné náklady spojené s kúpou boli vyrovnané alebo vyššie než náklady prenájmu. Verím, že časom nájdeme optimálne riešenie, pričom sme otvorení akejkoľvek spolupráci so samosprávou,“ hovorí výkonný riaditeľ Cresco Real Estate Ján Krnáč. Spoločnosť aktuálne buduje v Petržalke sídlisko Slnečnice, kde vzniká viac ako 10-tisíc bytov.
Projekt chystá aj poisťovňa
Aj developeri s výstavbou nájomných bytov počítajú. Prezentovala to najmä skupina Lucron. Tá pripravuje novú petržalskú štvrť Nesto, kde postaví dovedna 4 500 bytov. Asi pätina z nich má mať formu nájomných bytov.
„Myslíme si, že na trhu je po nájomnom bývaní dopyt – aj vzhľadom na to, že súčasná ponuka je poddimenzovaná a vidíme trend smerom k nájomnému bývaniu takmer v každej metropole,“ hovorí obchodný riaditeľ Lucronu Peter Kavecký. Developer má s nájomným bývaním skúsenosť z projektu Urban Residence, kde na skúšku prenajal trid- sať bytov, ktoré sa v priebehu pár týždňov rozchytali a už rok v nich bývajú nájomníci.
P. Kavecký projekt hodnotí ako úspešný. Developer upozorňuje aj na dáta z prieskumu, ktorý si Lucron dal urobiť a ktorý potvrdil silný dopyt po tomto druhu bývania. Značná časť respondentov podľa developera kúpu vlastného bytu nepreferuje, skoro pre polovicu z nich je hlavný dôvod finančná náročnosť. Lucron v rámci nájomných bytov chystá aj koncept co-living. Ide o krátkodobé bývanie internátneho typu, ktoré je alternatívou štartovacieho bývania. Tento koncept pripravuje developer okrem Nesta aj v projekte Vydrica, ktorý sa realizuje v podhradí. Lucron verí, že koncept bude na Slovensku rovnako úspešný ako v zahraničí.
Plány stavať u nás nájomné byty tento rok prezentovala aj poisťovňa Kooperativa. Tá nie je developerom, no skúsenosť s nájomnými bytmi má z neďalekej Viedne, kde má až 200-tisíc nájomných bytov, chcú finančníci aplikovať na Slovensku. „Máme záujem priniesť na Slovensko nájomné bývanie dostupného charakteru,“ hovorí riaditeľ oddelenia Real Es- tate v Kooperative Martin Galo. Kooperativa by mala jeden z prvých projektov predstaviť budúci rok.
Na tohtoročnej konferencii TRENDU M. Galo naznačoval, že by sa mal realizovať v Košiciach. Pribudnúť majú aj ďalšie mestá. „Nachádzame priestor v rámci Bratislavy, ale aj iných krajských miest. Ten priestor je veľký,“ povedal M. Galo. Kooperativa pritom nehovorí len o pár projektoch. „My sme si zadefinovali, že v najbližších desiatich rokoch by sme chceli mať v portfóliu minimálne 1 500 bytov,“ uvádza M. Galo. Poisťovni takáto investícia dáva zmysel. „My sme investor a nie developer. Štandardný developer nechce investovať dlhodobo. My ako poisťovňa máme ‚dlhé‘ peniaze, ktoré chceme zhodnotiť. Nájomné bývanie je jednou z možností,“ dodáva.
Potenciál je všade
Nájomné bývanie má podľa odborníkov potenciál aj v iných krajských či okresných mestách. Podľa Alexandra Krajňáka z realitnej kancelárie Remax je zásadným faktorom cena. Ak by sa podarilo ísť s cenou nižšie, ako je aktuálna komerčná, môže to dopyt vystreliť do výšin. „Je to hlavne preto, že mladá generácia sa snaží neviazať. Ak mladým zabezpečíte kvalitné bývanie bez dlhodobých záväzkov, pravdepodobne uspejete,“ tvrdí realitný odborník.
Vzhľadom na spomínané prekážky a legislatívu sa dostupnosť nájomného bývania nemusí podariť dosiahnuť. Nie je to len problém Bratislavy, nájomných bytov pre mladých podľa analytika Finlordu Borisa Tomčiaka nie je dosť takmer v žiadnej európskej metropole. Preto podľa neho ideálny stav v hlavnom meste Slovenska tak skoro nenastane.
„Nájomné bývanie nie je drahé. Drahé je nájomné bývanie pre mladých ľudí. So zvyšovaním veku sa pracujúcim a podnikateľom zvyšujú mzdy a príjmy, takže ľahšie dokážu zaplatiť rastúce ceny nájmu. Mladí ľudia vysoké príjmy nemajú, ale trhové sadzby za nájom musia platiť tak ako ľudia s dvojnásobným príjmom,“ hovorí B. Tomčiak. Takýto vývoj je podľa neho vo všetkých vyspelých ekonomikách.
Nájomné bývanie rieši aj Európa
Problém s nedostatkom nájomného bývania nemá iba Bratislava. Metropoly prevažne trápi aktuálny trend dočasného zdieľaného bývania na platformách ako Airbnb, ktorý vytvoril veľký tlak na tvorbu cien na trhu. Len Airbnb ponúka viac ako šesť miliónov izieb, bytov a domov vo viac ako 81-tisíc mestách po celom svete. Podľa odhadov odborníkov je zhruba 45 percent európskej ponuky bytov práve v metropolách. Majitelia namiesto bývania v nájomných bytoch využívajú tieto jednotky na biznis a efekt Airbnb spôsobuje, že ceny nájomných bytov sa zvyšujú.
Dokonca aj Štokholm, v ktorom o nájomný byt žiadajú už pri narodení dieťaťa a čaká sa naň dvadsať rokov, trápi nedostatok bytov. Miestne médiá čoraz častejšie skloňujú kupčenie s nájomným bývaním napriek tomu, že je zákonom zakázané.
Mnohé európske veľkomestá by sa v tomto ohľade chceli inšpirovať spomínanou Viedňou, ktorá sa pravidelne umiestňuje na čele rebríčkov najlepších miest na život. Približne 60 percent Viedenčanov žije v bytoch s regulovaným nájmom, ktorý im znižuje náklady na bývanie. V hlavnom meste Rakúska nájomné bývanie funguje odnepamäti.
Sociálne bývanie je zároveň jedným z pilierov írskeho vládneho plánu Rebuilding Ireland, ktorým chce tamojší kabinet riešiť bytovú krízu. Situácia v krajine zašla tak ďaleko, že v Írsku v posledných rokoch dramaticky narastá počet ľudí bez domova. Príčinou je extrémny rast cien bývania. Na ulici je teraz 10-tisíc ľudí, pričom tretinu tvoria deti. Berlín pre zmenu plánuje systém vyvlastňovania, aby zabezpečil dostatok bytov. Tieto kroky berlínskeho magistrátu sú však pod paľbou ostrej kritiky.
