Výstavba v minulom roku napredovala. No napriek tomu, že dopyt kvôli vysokým cenám klesá, stále vysoko prevyšuje ponuku. A tak ceny stále stúpajú. Najlepšie to ilustrujú čísla z bratislavského trhu novostavieb. Tých je najmenej za posledných 15 rokov. Podľa analýzy, ktorú vypracovala poradenská spoločnosť Bencont Investments, bolo v treťom štvrťroku 2019 v hlavnom meste v ponuke 1 732 bytov v novostavbách. Pritom pred rokom to bolo 3 185 a odborníci bili na poplach. Medziročný pokles je takmer polovičný – za rok sa ponuka znížila o 45,6 percenta. Tento stav poukazuje na vážny nedostatok bytov, ktorého výsledkom je predovšetkým kontinuálny rast ich cien.

Málo nových bytov prináša v hlavnom meste aj ďalší efekt, predáva sa čoraz viac bytov na sekundárnom trhu, a tak klesá aj ponuka starších bytov. Nové regulácie Národnej banky Slovenska (NBS) so sebou priniesli výrazné zmeny na realitnom trhu. Opatrenia mali zamedziť rastu zadlženosti slovenských domácností a zabrániť vzniku realitnej bubliny.

NBS v tomto roku pokračovala v zaťahovaní regulačnej brzdy. No nevyšlo to podľa predstáv. Po tom, ako sa v prvom polroku rast úverovania spomaľoval, v posledných mesiacoch roka znovu vystrelil nahor. Banky začali poskytovať rekordne lacné hypotéky. A tak naša centrálna banka koncom novembra nečakane ohlásila ďalšiu vlnu sprísňovania hypoték. Splátka úveru od 1. januára bude môcť pohltiť menšiu časť zárobku ako v súčasnosti. Dnes platí, že maximálna výška všetkých splátok, ktoré klient platí, nemôže prekročiť 80 percent jeho čistého príjmu po odpočítaní životného minima (DSTI). Po novom bude môcť DSTI dosiahnuť len 60 percent. To znamená, že ak niekto zarába 1 000 eur v čistom, môže si v súčasnosti zobrať úver, pri ktorom splátka bude maximálne 631,84 eura. V budúcom roku to bude len 473,88 eura.

Ak má niekto viacero úverov, posudzuje sa vždy súčet všetkých splátok. Reálne si však možno požičať ešte menej. Banka totiž musí pri overovaní príjmu počítať s úrokovou sadzbou zvýšenou o dve percentá, aby bol dlžník schopný splácať úver aj po prípadnom náraste úrokov.

Očakáva sa, že práve januárové regulácie ovplyvnia aj developerov. Dá sa predpokladať, vzhľadom na koncoročný nápor, že záujemcov o úver ubudne a tým aj počet záujemcov o nehnuteľnosti. Nemusí to však znamenať výrazný pokles cien. Ponuka bytov najmä v hlavnom meste je stále nedostatočná. Otázkou je aj to, ako si banky s novými pravidlami poradia. A aj to, či NBS nesiahne po ďaľších obmedzeniach. Prakticky od momentu, kedy európska ekonomika začala spomaľovať, sa opäť skloňuje možné prasknutie realitnej bubliny. Názory na stav realitného trhu sú rôzne. Medzi odborníkmi sú takí, ktorí bublinu vidia, aj tí, ktorí sa jej neobávajú. Na Slovensku by však situácia nemala byť taká horúca, ako sa na prvý pohľad zdá.

Podľa posledných údajov NBS je priemerná cena nehnuteľnosti 1 603 eur za štvorcový meter, čo prekonalo predkrízové maximum z roku 2008, kedy bol priemer 1 549 eur. Bratislavský, Trnavský, Nitriansky, Trenčiansky a Žilinský kraj hlásili tento rok rekordné ceny bývania. Banskobystrický, Košický a Prešovský kraj svoje maximá zatiaľ neprekonali, no ich ceny kvartál od kvartálu stúpajú. Rastú však aj príjmy domácností.

Realita je však ešte tvrdšia. Najviac je stúpanie cien citeľné v hlavnom meste, kde je podľa NBS priemer 2 148 eur za štvorcový meter. Podľa analýzy Bencont Investments sa predávali aj staršie byty na sekundárnom trhu s priemernou cenou 2 638 eur za štvorcový meter, čo je medziročný nárast o desať percent.

Nové byty sú ešte drahšie a ceny prekračujú tritisíc eur za štvorcový meter. V prémiových lokalitách ako Eurovea 2 od J&T Real Estate či Vydrica od Lucronu ceny atakujú dokonca hranicu šesťtisíc eur. Čoraz častejšie sa síce skloňuje realitná bublina, tá však najbližší rok podľa analytikov NBS nehrozí. Kompozitné indexy, ktoré sleduje na hodnotenie vývoja priemernej ceny bývania i priemernej ceny bytov, sú stále pod rizikovým pásmom. Nachádzajú sa v pásme vzostupu, ale trh má k bubline zatiaľ ďaleko. S NBS súhlasí aj väčšina komerčných analytikov.

Ceny by podľa odborníkov mali v ďalšom období už stúpať miernejšie ako v posledných dvoch rokoch a miestami môžu aj stagnovať. No veľký prepad ako na prelome rokov 2008/2009 zrejme nepríde. Prísnejšie pravidlá hypoték a rekordné ceny prinášajú omnoho väčší dopyt po nájomnom bývaní. S tým súvisí predpoklad, že sa postupne bude zvyšovať tlak na samosprávy, ale aj na súkromný sektor.

Aktuálne je situácia najvypuklejšia v Bratislave, kde už primátor Matúš Vallo rozbehol prvé projekty na získanie nových nájomných bytov.

V hlavnom meste je totiž v súčasnosti 204-tisíc bytov, z toho len 2 300 je nájomných. V správe ich má buď mesto, alebo mestská časť. Z celého bytového fondu v hlavnom meste tvoria nájomné byty len jedno percento.

M. Vallo tvrdí, že do roku 2022 magistrát získa 722 nových bytov. Jeho ambíciou je, aby Bratislava dokázala zabezpečiť 200 nájomných bytov ročne v priebehu najbližších desiatich rokov.

Téma nájomného bývania bude v roku 2020 rezonovať intenzívnejšie, aj v kuloároch sa hovorí o narastajúcom počte developerov, ktorí plánujú byty prenajímať. Odrážajú sa pritom od sťaženia dostupnosti hypoték na kúpu vlastného bytu a stúpania podielu mladých rodín, ktoré nebudú mať nevyhnutne potrebu nehnuteľnosť vlastniť.

Ambíciu stavať nájomné byty prezentoval napríklad Lucron, tento rok o vstupe do tohto na segmentu na Slovensku hovorila aj poisťovňa Kooperativa, ktorá má bohaté skúsenosti zo susedného Rakúska. V súvislosti s vývojom na realitnom trhu možno očakávať vstup investorov aj do rezidenčných projektov. Zo zahraničných trhov je známa skúsenosť, že nájomné bývanie môže byť takisto životaschopný, výnosný segment. Byty možno prevádzkovať dlhodobo, na cene neklesajú ani po dostavbe nevyžadujú zásadné investície.

Vzhľadom na množstvo nákladných projektov veľkých slovenských developerov, ktoré realizujú, alebo plánujú, možno predpokladať, že dôjde aj k veľkým predajom investorom, a to vrátane obytných komplexov.

Dá sa očakávať, že budúci rok ohlásia prví developeri zámer výstavby rezidencií, ktoré ako celok predajú jednému subjektu. Týmto krokom by sa na Slovensku rozbehol nový typ realitného segmentu, keď fondy a ďalší investori nebudú vlastniť iba hotely, kancelárie a nákupné centrá, ale postupne aj čoraz viac bytoviek.